第1 天 房地產(chǎn)公司主要環(huán)節(jié)納稅籌劃
一、 設(shè)立房地產(chǎn)公司
- 工商管理部門對抽逃出資的處罰
- 開發(fā)資質(zhì)管理
- 股東借款——稅法界定為分利
- 注冊子公司、分公司？法人投資/自然人投資？跨地區(qū)的項目公司如何注冊？
- 出資方式的涉稅問題：
- 個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓——公司法、公司登記管理條例
、稅法（工商局與稅務(wù)局的協(xié)調(diào)）
- 公司籌辦階段，籌辦費(fèi)用的會計處理與稅務(wù)處理
二、 土地使用權(quán)的取得
- 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式
- 直接購買土地使用權(quán)（出讓；如果轉(zhuǎn)讓，投資額要超過25%）即招拍掛
- 拆遷方式取得（國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例）
- 購買整體資產(chǎn)（先分立后購入）
- 購買股權(quán)——財稅[1995]48號（股權(quán)溢價）
- 合并 —— 財稅[2008]175號
- 租賃取得
- 聯(lián)合開發(fā)——土地使用權(quán)、立項主體、初始產(chǎn)權(quán)
- 取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析
- 印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅
- 承諾負(fù)擔(dān)對方稅收（買地、設(shè)計、建安）
- 稅負(fù)增加對利潤的影響——不得稅前扣除

第2 天 房地產(chǎn)項目主要環(huán)節(jié)的納稅籌劃
三、 前期報批報建階段
- 前期報批報建準(zhǔn)備工作
- 財務(wù)預(yù)算、融資、可行性分析
- 預(yù)算部門、工程部門單位建安成本/配套支出/裝修支出測定
- 銷售部門銷售價格的確定
- 土地使用稅單項計算
- 企業(yè)所得稅準(zhǔn)確測算（利潤/所得額，按比例換算）
- 土地增值稅2-3%預(yù)交，是否清算與征管環(huán)境有關(guān)（稅務(wù)局的蓄水池）
- 營業(yè)稅金及附加
- 期間費(fèi)用測算

- 項目投資額度，資金計劃
- 融資渠道
- 商業(yè)貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、委托貸款、個人、商業(yè)信用
- 借款費(fèi)用
- 防范稅務(wù)風(fēng)險的根本
四、 銷售階段的納稅籌劃
- 商品房預(yù)售條件
- 預(yù)售商品房的會計核算與納稅要求
- 按揭貸款
- 竣工驗收環(huán)節(jié)（備案時間與所得稅匯繳）
- 現(xiàn)房銷售條件及會計核算處理
- 銷售和裝修分離籌劃節(jié)稅是否有效
- 代收款項（營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅）
- 會計與稅法收入確認(rèn)條件
- 年度匯算清繳
- 銷售階段經(jīng)濟(jì)合同與稅負(fù)
- 銷售房產(chǎn) 比較：以房產(chǎn)作投資，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)
- 房屋出租 比較：聯(lián)營/承包
- 房屋轉(zhuǎn)租 比較：委托代理租賃
- 以房產(chǎn)、土地投資 全資子公司 or 非全資子公司
- 定金返息的涉稅問題分析（積分卡、買房贈 ××）購房贈送冰箱是否需交增值稅？
- 一次性收取兩年的房租應(yīng)如何納稅
- 預(yù)租與租金收入的稅務(wù)處理
- 車位車庫、配套設(shè)施
- 項目收尾階段后續(xù)安排
- 土地增值稅如何籌劃有效——清算制與預(yù)征制
- 設(shè)立銷售公司一定節(jié)稅嗎
- 合作建房與代建房屋
- 利用股權(quán)重組、合并分立籌劃
- 利用起征點(diǎn)（臨界點(diǎn)系數(shù)）籌劃
- 裝修費(fèi)用從房價剝離節(jié)稅嗎
- 先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)可以節(jié)稅嗎
- 利息的扣除方式選擇技巧：只有一個開發(fā)項目，向金融機(jī)構(gòu)的貸款，土增稅清算利息扣
- 除不能選擇；有兩個以上項目，未分?jǐn)偛艜�出現(xiàn)漏洞
- 配套設(shè)施如何處理更有利？（攤銷、少留、銷售）