【課程背景】

　　隨著城市化進程，土地開發(fā)重心：

　　1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移

　　2、從一線、省會城市向三四線城市、區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)移

　　3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變

　　4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

　　由于城市郊區(qū)、三四線城市與一二線城市、省會（中心）城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面存在較大差異，土地成片開發(fā)最重要環(huán)節(jié)就是前期的土地一級開發(fā)。而企業(yè)參與一級開發(fā)的目標之一就是一二級開發(fā)聯(lián)動。

　　所以：隨著城市化進展，特別是城市化與城鎮(zhèn)化相結(jié)合的發(fā)展道路的確立，以及三四線城市財政限制，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的機會將越來越多。

　　【課程價值】

　　1、詳解土地生命周期及土地開發(fā)中的五個重要環(huán)節(jié)，系統(tǒng)掌握土地開發(fā)流程，結(jié)合國家對土地開發(fā)的法律問題的解釋，掌握土地一、二級開發(fā)的差異

　　2、了解一級土地開發(fā)的模式，結(jié)合案例的分析，掌握土地開發(fā)中的操作要點及成功要素

　　3、分析國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)的成功案例，掌握其成功的秘密

　　4、掌握企業(yè)參與一級開發(fā)過程中應(yīng)明確的三大核心問題，為企業(yè)的成功開發(fā)尋求基礎(chǔ)保障

　　5、對一級開發(fā)與一、二級聯(lián)動中的成本、風(fēng)險、土地控制方式、政企合作模式、要點等方面進行分析，全面掌握開發(fā)過程中問題的解決方法


　　【學(xué)員對象】

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、開發(fā)總監(jiān)

　　2.房地產(chǎn)投資總監(jiān)及其他高管:一二級土地開拓人員。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部及分公司開發(fā)運營部門


　　【課程大綱】

　　一、土地與土地開發(fā)基礎(chǔ)

　　Part 01：土地開發(fā)流程與一、二級開發(fā)：

　　1、土地生命周期

　　2、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)

　�。�1）城市進入性（2）區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計（3）定位與規(guī)劃

　�。�4）區(qū)域運作策略與土地營銷（5）區(qū)域增值

　　3、一、二級開發(fā)的差異性

　　4、土地開發(fā)的法律問題

　　（1）國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定（2）地方政府對土地一級開發(fā)中的相關(guān)法律問題

　�。�3）相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題

　　二、一級開發(fā)的模式與案例

　　Part 02：一級開發(fā)模式分析

　　1、全程運營模式

　�。�1）模式解析（2）全程運營模式的要點（3）案例研究：亞龍灣一級開發(fā)淺析

　　2、主導(dǎo)整合模式

　�。�1）模式解析（2）操作要點與成功要素（3）案例研究：海南清水灣一級開發(fā)淺析

　　3、一級主導(dǎo)開發(fā)模式

　�。�1）模式解析（2）操作要點與成功要素（3）案例研究：天津泰達城一級開發(fā)淺析

　　4、一二級聯(lián)動開發(fā)模式

　�。�1）模式解析（2）操作要點與成功要素（3）案例研究：南京吉山產(chǎn)業(yè)園一級開發(fā)淺析

　　5、公建代建開發(fā)模式

　�。�1）模式解析（2）操作要點與成功要素（3）案例研究：阜陽一級開發(fā)淺析

　　Part 03：國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)成功案例分析

　　1、成功案例標準

　　2、案例01：金融街惠州金海灣項目--陌生區(qū)域一、二級開發(fā)捆綁案例

　�。�1）發(fā)展歷程講解（2）發(fā)展定位與規(guī)劃調(diào)整（3）合作方式

　�。�4）排他性土地控制策略（5）土地獲取方式（6）啟動策略

　�。�7）城市設(shè)施建設(shè)與區(qū)域土地開發(fā)

　　3、案例02：揚州廣陵新城開發(fā)----典型三線城市一級開發(fā)

　　（1）發(fā)展歷程講解（2）定位思考與功能確定

　�。�3）歷史文化名城與區(qū)域開發(fā)的價值結(jié)合

　�。�4）一級開發(fā)中的政企合作（5）一、二級開發(fā)聯(lián)動實現(xiàn)措施

　�。�6）一級價值兌現(xiàn)實現(xiàn)流程

　　4、案例03：青島即墨 南山嶺海（8000水城）----大都市邊沿一級開發(fā)

　�。�1）發(fā)展歷程講解（2）開發(fā)企業(yè)介入機會與土地獲取條件

　　（3）定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）

　�。�4）公共設(shè)施（會展中心、五星級酒店等）開發(fā)與在一級開發(fā)中的作用

　　（5）二級市場價值定義一級土地價值的開發(fā)策略（6）一級開發(fā)控制二級土地的措施

　�。�7）二級開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動性分析（8）政府對一級開發(fā)的支持

　　三、一級開發(fā)、一二級聯(lián)動問題解析

　　Part 04：（結(jié)合案例）企業(yè)參與一級開發(fā)應(yīng)明確的核心問題

　　1、土地流轉(zhuǎn)方式

　�。�1）土地性質(zhì)、土地指標（2）土地流轉(zhuǎn)進程安排（3）土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

　　2、資金流轉(zhuǎn)方式

　�。�1）合作投資方式（2）投資概算（3）投資計劃（年度、季度）

　　（4）投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）（5）資金監(jiān)控方式

　　3、合作方式（合作協(xié)議中明確）

　�。�1）合作方的權(quán)利（2）合作方的責(zé)任（各方干什么）（3）合作決策機制

　　（4）土地增值收益分成方式與核算機制

　　Part05：基于一二級聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式 模擬分析

　　1、 項目情況（城市／區(qū)位／用地指標等）

　　2、 項目利益相關(guān)者目標要求分析（政府／企業(yè)／市場消費者／投資者等）

　　3、 土地一級開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及公共建筑問題

　�。�1）產(chǎn)業(yè)用地（含產(chǎn)業(yè)、物流、專業(yè)市場等）的處理方式及關(guān)鍵問題

　�。�2）商業(yè)用地（含商業(yè)用地、商務(wù)用地、綜合體用地等）的處理方式及關(guān)鍵問題

　　（3）其他用地（旅游用地等）的處理（4）公共設(shè)施的建設(shè)、運營特征

　�。�5）一級開發(fā)中公共設(shè)施處理建議

　　4、項目商業(yè)模式簡析（相關(guān)利益者的關(guān)系）

　　（1）項目平臺價值分析（2）土地升值價值（3）市場二級開發(fā)價值

　�。�4）規(guī)劃的多維度分析（5）多目標實現(xiàn)分析（6）開發(fā)空間或資源的平衡性分析

　�。�7）市場目標價實現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析（8）項目風(fēng)險控制點分析

　�。�9）拆遷分析（10）規(guī)劃變更分析；融資渠道及成本分析

　�。�11）政府信約束分析（政府領(lǐng)導(dǎo)變更／供地指標計劃／拆遷進度控制／供地價格變更等）

　�。�12）基于項目規(guī)劃定位的目標實施策略

　�。�13）舉例旅游地產(chǎn)：重點旅游設(shè)施選擇與運營，一級土地和二級地產(chǎn)與旅游的配合開發(fā)（節(jié)奏／規(guī)模／質(zhì)量）；關(guān)鍵品牌資源的整合開發(fā)（酒店／高爾夫等）／經(jīng)濟分析

　�。�14）商業(yè)模式構(gòu)建

　�。�15）企業(yè)：主體開發(fā)權(quán)／規(guī)劃控制權(quán)／開發(fā)控地權(quán)（指標供應(yīng)／土地上市價格／優(yōu)先取地／開發(fā)時間和空間順序和進度）和利益分成（分成比例／資金流轉(zhuǎn)方式和時間節(jié)點效率／）；政府責(zé)任（審批和辦證等／主導(dǎo)拆遷／外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)／區(qū)域價值營銷等）

　　四、一級開發(fā)與一、二級聯(lián)動中的成本、風(fēng)險

　　Part 06：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成

　　1、總的成本構(gòu)成2、各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系3、各成本項的影響因素

　　4、各成本項對一級開發(fā)總成本的影響5、成本控制風(fēng)險與關(guān)注因素

　　Part 07：（結(jié)合案例）土地一及開發(fā)與一、二聯(lián)動開發(fā)中風(fēng)險與控制

　　1、一級開發(fā)收益來源及影響要素

　　2、影響一級開發(fā)收益因素

　�。�1）收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理…

　　3、投入成本風(fēng)險

　�。�1）拆遷成本的不可控（2）政府成本的不可控（管理成本的不可控）

　　（3）關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控（4）開發(fā)周期的不可控

　　4、規(guī)劃實現(xiàn)的風(fēng)險

　�。�1）商業(yè)不可實現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)、公共設(shè)施不可實現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟不可實現(xiàn)

　　5、進程不可實現(xiàn)風(fēng)險

　�。�1）政府換屆導(dǎo)致的剔出風(fēng)險（2）土地出讓實現(xiàn)風(fēng)險

　　6、土地開發(fā)中的拆遷問題

　�。�1）拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）（2）拆遷的成本、變化

　�。�3）拆遷風(fēng)險及控制

　　7、增值收益分成實現(xiàn)風(fēng)險

　�。�1）土地財務(wù)管理制度（2）制度導(dǎo)致的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險（3）產(chǎn)業(yè)基金資金流轉(zhuǎn)

　�。�4）設(shè)立政府企業(yè)設(shè)施投資資金流轉(zhuǎn)（5）分塊取地轉(zhuǎn)讓（合作）資金流轉(zhuǎn)

　�。�6）成功案例一級開發(fā)分成收益財務(wù)實現(xiàn)流程

　　8、規(guī)避一級開發(fā)收益風(fēng)險的模式設(shè)計探索

　　五、一二級聯(lián)動開發(fā)中土地控制方式

　　Part 08：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）

　　1、土地控制含義及控制方式

　　2、合作協(xié)議控制

　　3、規(guī)劃控制（1）控制要點、城市案例啟示

　　4、關(guān)鍵設(shè)施控制

　　（1）控制要點、城市案例啟示

　　5、流程控制

　�。�1）控制要點、城市案例啟示

　　6、其他控制方式

　　六、一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式

　　Part 09：政企合作模式

　　1、政企合作投資模式

　�。�1）股份構(gòu)成關(guān)系（2）出資方式與界定

　　（3）企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式（4）股份與增值收益的關(guān)系…

　　2、政府合作的管控模式

　　（1）管理架構(gòu)設(shè)計（2）管理層人選界定（3）決策機制與流程

　　（4）資金管理、投資決策機制與管理…

　　3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定

　�。�1）政府的權(quán)、責(zé)、利（2）投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利（3）合作組織的權(quán)、責(zé)

　　Part 10：政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）

　　1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

　　2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議、失敗合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解

　�。�1）合作協(xié)議中關(guān)于“股份構(gòu)成”的規(guī)定

　�。�2）合作協(xié)議中關(guān)于“土地指標”的規(guī)定

　　（3）合作協(xié)議中關(guān)于“投資強度與節(jié)奏”的規(guī)定

　�。�4）合作協(xié)議中關(guān)于“公共設(shè)施投資與管理”的規(guī)定

　�。�5）合作協(xié)議中關(guān)于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定

　�。�6）合作協(xié)議中關(guān)于“經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施投資”的規(guī)定……

　　七、現(xiàn)場討論與課程小結(jié)

　　Part 11：課程小結(jié)與現(xiàn)場討論