【課程背景】

　　全面取消營(yíng)業(yè)稅，改征增值稅將是我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規(guī)劃”最后一年的臨近，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”風(fēng)聲鶴唳。然營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言到底是利好還是利差？是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到減輕稅收成本支出還是繼續(xù)加大本就高企不下的稅負(fù)？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的增值稅改革，抓住營(yíng)改增的重要機(jī)遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)呢？這是當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)界最為普遍關(guān)心的話題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復(fù)雜難以掌握，在開(kāi)發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，特別是完工年度，必須結(jié)算計(jì)稅成本，面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。因此，在年度結(jié)賬前，對(duì)本年度稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對(duì)賬務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)全面自查補(bǔ)救，做好匯算清繳準(zhǔn)備，非常重要。

　　本課程，讓“稅收政策”密切結(jié)合經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，全面解析企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的稅收政策差異，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)，做到事先籌劃，并深度解析新舊稅收政策銜接運(yùn)用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓您知己知彼，稅收無(wú)憂！

　　【課程收益】

　　☆ 系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅收新政；“與時(shí)俱進(jìn)”政策更新直到講課前。

　　☆ 前瞻學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營(yíng)改增政策方法和征稅辦法，探索把握營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施。

　　☆ 破解稅政難局，針對(duì)變化，結(jié)合經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，分析其中稅收風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)個(gè)性化稅收策劃方案。

　　☆ 提交本單位財(cái)稅疑難問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)與專(zhuān)家零距離交流，真正解決實(shí)際問(wèn)題。

　　☆ 注重客戶體驗(yàn)，課程內(nèi)容豐富實(shí)用、生動(dòng)活潑。

　　【學(xué)員對(duì)象】

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。
 
【課程大綱】

　　專(zhuān)題一：房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”政策前瞻與應(yīng)對(duì)

　　一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策設(shè)計(jì)

　　1．增值稅的特征

　　2．營(yíng)改增后混合銷(xiāo)售的變化

　　3．營(yíng)業(yè)稅與增值稅計(jì)算應(yīng)納稅額的方法不同

　　4．增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

　　二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響與稅負(fù)變化分析

　　1．應(yīng)對(duì)稅負(fù)增加的對(duì)策

　　2．過(guò)渡期的籌劃思路

　　3．營(yíng)改增后為個(gè)人配車(chē)策略

　　4．營(yíng)改增后建筑業(yè)掛靠與分包

　　5．營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　6．面對(duì)營(yíng)改增，房地產(chǎn)和建筑企業(yè)應(yīng)關(guān)注什么

　　7．一般納稅人與小規(guī)模納稅人有哪些納稅不同？有利還是不利？

　　8．營(yíng)改增可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些？有無(wú)特別要求？

　　9．不可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些？不可抵扣該怎么辦？

　　10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段能取哪些專(zhuān)用發(fā)票，哪些能抵扣？

　　11．房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生非正常損失如何處理？

　　12．固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額該不該抵扣？

　　13．房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開(kāi)具發(fā)票?

　　14．營(yíng)改增后銷(xiāo)售固定資產(chǎn)該如何納稅？

　　三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理

　　1．抵扣憑證要求

　　2．增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理與虛開(kāi)發(fā)票的法律風(fēng)險(xiǎn)；

　　3．專(zhuān)用發(fā)票使用中的疑難問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)控制

　　四、會(huì)計(jì)核算與納稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1．科目設(shè)置

　　2．預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與地點(diǎn)

　　五、“營(yíng)改增”中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1．營(yíng)改增中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　⑴ 掛靠經(jīng)營(yíng)模式下，建筑業(yè)的實(shí)際稅負(fù)是增加還是下降？

　�、� 建筑企業(yè)哪些支出可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　2．甲供材處理的變化對(duì)建筑業(yè)稅負(fù)的影響

　　3．建筑業(yè)營(yíng)改增后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 建筑安裝發(fā)票中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)自制混凝土用于本企業(yè)承建工程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　⑶ 跨年度發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　　4．建筑業(yè)營(yíng)改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)規(guī)則調(diào)整

　　5．房地產(chǎn)營(yíng)改增后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 售后返租的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 代收費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

　　⑶ 促銷(xiāo)中禮品贈(zèng)送的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

　�、� 營(yíng)改增前后甲供與甲定

　　專(zhuān)題二：房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策解析與開(kāi)發(fā)全程年度匯算清繳實(shí)務(wù)操作

　　一、企業(yè)所得稅重點(diǎn)政策解讀與運(yùn)用

　　二、籌建階段匯算清繳

　　1．籌建期的會(huì)計(jì)處理

　　2．籌建期何時(shí)結(jié)束

　　3．年度匯算清繳申報(bào)

　　4．征地過(guò)程土地出讓金返還會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

　　三、預(yù)售階段匯算清繳

　　1．預(yù)售階段的賬務(wù)處理

　　2．營(yíng)業(yè)稅及附加的會(huì)計(jì)處理

　　3．預(yù)計(jì)毛利的調(diào)整

　　4．業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整

　　5．預(yù)售階段季度預(yù)繳與匯算清繳年度申報(bào)

　　6．售樓處

　　7．車(chē)位車(chē)庫(kù)

　　8．會(huì)所及其它配套設(shè)施

　　四、完工階段匯算清繳

　　1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工的條件

　　2．完工階段賬務(wù)處理

　　3．計(jì)稅成本的核算與結(jié)轉(zhuǎn)

　　4．毛利差異調(diào)整

　　5．業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整

　　6．完工年度匯算清繳申報(bào)

　　7．完工后續(xù)支出的調(diào)整

　　五、關(guān)于發(fā)票管理

　　1．跨期發(fā)票的處理

　　2．發(fā)票的審核要點(diǎn)

　　3．不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救

　　4．混合銷(xiāo)售發(fā)票如何開(kāi)具（銷(xiāo)售貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)）

　　5．甲方采購(gòu)材料發(fā)票開(kāi)具（甲控與甲供）

　　6．稅務(wù)機(jī)關(guān)查處假票的處理對(duì)策

　　7．總包與分包發(fā)票

　　8．實(shí)際發(fā)生如何掌握

　　9．年度結(jié)賬前對(duì)票據(jù)管理的要求

　　六、如何避免往來(lái)賬的稅收風(fēng)險(xiǎn)

　　1．其它應(yīng)收款（關(guān)聯(lián)方無(wú)息借貸、個(gè)人借款）

　　2．其它應(yīng)付款（假借款、價(jià)外費(fèi)用）

　　3．應(yīng)付賬款

　　七、年度新申報(bào)表與納稅調(diào)整專(zhuān)題

　　1．視同銷(xiāo)售收入

　　2．未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入

　　3．免稅收入

　　4．工資與附加

　　5．業(yè)務(wù)招待費(fèi)

　　6．利息支出

　　7．永久性差異

　　8．資產(chǎn)類(lèi)調(diào)整

　　9．預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整

　　10．其它項(xiàng)目

　　11．房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)稅法主要差異解析

　　八、特殊收入確認(rèn)---租賃收入、視同銷(xiāo)售收入、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

　　1．租賃收入會(huì)計(jì)與稅法差異

　　2．非常規(guī)租賃的涉稅（回租、轉(zhuǎn)租、無(wú)租、免租、不等額租金）

　　3．股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資

　　九、拆遷還建的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

　　1．拆一還一，營(yíng)業(yè)稅如何交納

　　2．拆遷還房企業(yè)所得稅、土地增值稅視同銷(xiāo)售如何確認(rèn)

　　3．拆遷還房如何進(jìn)行賬務(wù)處理

　　4．支付貨幣補(bǔ)償如何核算

　　十、利息支出會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

　　1．向不同債權(quán)人融資的利息稅前扣除

　　2．統(tǒng)借統(tǒng)還

　　3．同期利率的掌握

　　4．企業(yè)間無(wú)息借貸的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與變通

　　5．跨期與計(jì)提未付的利息扣除爭(zhēng)議

　　十一、年終結(jié)賬前如何對(duì)2014年度涉稅遺漏進(jìn)行補(bǔ)救