【課程背景】

　　在房地產(chǎn)行業(yè)去化周期加長、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型前提下，國務院決定即將于2015年對不動產(chǎn)、建筑業(yè)實行營業(yè)稅改征增值稅改革。

　　營改增會對哪些方面產(chǎn)生影響呢？

　　營改增對土地整理、拆遷與取得；供應商和采購方式；物業(yè)市場定位和產(chǎn)品研發(fā)；生產(chǎn)和成本管理、產(chǎn)品營銷；資產(chǎn)管理和經(jīng)營、投融資渠道和方式等方面產(chǎn)生直接影響，導致企業(yè)的會計核算、信息披露和稅收籌劃發(fā)生重大變化，導致企業(yè)價值估值變化，企業(yè)需要對各業(yè)務環(huán)節(jié)的財稅管理，從戰(zhàn)略和技術(shù)層面進行重構(gòu)和優(yōu)化。

　　企業(yè)如何做好轉(zhuǎn)型前的準備工作，怎樣找出轉(zhuǎn)型過程中的節(jié)稅空間，有效規(guī)避涉稅風險？如何規(guī)劃企業(yè)轉(zhuǎn)型后的財稅管理體系，優(yōu)化納稅人的價值鏈管理，這些都是企業(yè)管理者和財務人員必須重視的問題。

　　【課程價值】

　　1、掌握營業(yè)稅和增值稅的主要差異；

　　2、掌握過渡期內(nèi)主要過渡政策的應對方法；

　　3、明確營改增后企業(yè)投融資決策的調(diào)整思路；

　　4、明確營改增后房地產(chǎn)一級開發(fā)，二級開發(fā)與三級經(jīng)營，三個市場間主要的財稅管理重點、策略和方法；

　　5、掌握項目開發(fā)“融資—投資—投后管理—退出”四階段傳統(tǒng)財稅管理方法，營改增后的調(diào)整和應對；

　　6、會計核算管理的應對方法。

　　【課程對象】

　　企業(yè)負責人、董事長、總經(jīng)理、財務總監(jiān)、稅務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務經(jīng)理、稅務主管、總賬會計、稅務會計相關人員、各部門負責人等、非財務專業(yè)的企業(yè)管理人員等。


　【課程大綱】

　　一、增值稅與營業(yè)稅的主要差異（把握問題的基礎）

　　1、增值稅的稅負形成機制與營業(yè)稅稅負形成機制差異解析；

　　2、營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅（價格=生產(chǎn)成本+流通費用+利潤+稅金）

　　3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重復征稅程度緩解；

　　4、增值稅PK營業(yè)稅的差額計稅

　　5、納稅人差異（境外單位在境外代銷我國房產(chǎn)，我國企業(yè)代銷境外房產(chǎn)）

　　6、稅率和稅負差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）

　　7、納稅地點（勞務發(fā)生地與機構(gòu)所在地）差異

　　8、納稅時間不同

　　9、稅源歸屬（國地稅）的差異；

　　10、減免稅及其會計處理差異（內(nèi)容不同、性質(zhì)不同、退稅處理不同、會計處理方法不同）

　　案例1：買房送裝修、送空調(diào)、送家具

　　二、房地產(chǎn)營改增主要政策條款的解析（處理問題的關鍵）

　　1、計稅方法：一般計稅法與簡易計稅法解析；

　　2、納稅人的確定標準（生產(chǎn)地、銷售地、目的地）；

　　3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認定

　　4、匯總納稅與合并申報

　　5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）

　　6、銷項稅額、進項稅額和應納稅額的計算注意事項

　　7、退免稅

　　8、征收管理

　　9、重點過渡政策解析

　　案例2：在建項目和在銷售項目過渡期內(nèi)注意事項

　　三、營改增對建筑業(yè)的主要影響及對策解析

　　1、對可抵扣金額的影響（直接費、間接費）

　　2、對項目增值率的影響

　　3、對招投標的影響解析

　　4、對供應商選擇的影響解析

　　5、對期初庫存材料和機械設備等資產(chǎn)的影響

　　6、對企業(yè)經(jīng)營成果的影響（收入、成本、利潤、現(xiàn)金流和資產(chǎn)）

　　7、對企業(yè)管理的影響（掛靠經(jīng)營、項目核算制）

　　8、建筑企業(yè)營改增的主要應對策略和方法

　　四、營改增對房地產(chǎn)的主要影響解析

　　1、對工程總承包（EPC）的影響解析

　　2、對土地一級開發(fā)的影響解析（BT、EPC、以路換地等）（國稅函【2009】520號文）

　　3、土地一級開發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整（固定回報、比例分成、財政返還）營改增后的重大調(diào)整；

　　4、居住用和商用地產(chǎn)營改增后的主要稅負區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉儲、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設施等；

　　5、對合作開發(fā)的影響解析

　　6、對銷售的影響解析

　　（1）不同銷售方式稅負差異顯著；

　　（2）自營銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、證券化、眾籌

　　7、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負差異解析；

　　8、對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響（房地產(chǎn)信托投資基金）

　　9、融資渠道與方式的選擇

　　案例3：法人和個人銷售和出租房地產(chǎn)的稅負差異

　　案例4：居住用和非居住用地產(chǎn)的售后成本處理差異

　　五、房地產(chǎn)營改增的主要應對策略與稅收籌劃

　　1、項目是采用母子公司體制還是采用總分公司？

　　2、投資架構(gòu)--關聯(lián)交易的調(diào)整設計（建安、綠化、建材、銷售、代理等關聯(lián)業(yè)務的處理）；

　　3、供應商和招投標管理的調(diào)整；

　　4、如何處理小規(guī)模納稅人的報價；

　　5、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的結(jié)構(gòu)設計；

　　6、產(chǎn)品的營銷策略對營改增的響應；

　　7、項目公司注銷策略的調(diào)整（有留抵稅額的項目公司，不能正常注銷怎么辦？）

　　六、營改增對財務會計管理的影響和應對措施

　　1、房企會計科目體系的調(diào)整（一級核算轉(zhuǎn)變成增值稅的三級核算）；

　　2、專用發(fā)票的使用與管理

　　3、轉(zhuǎn)制企業(yè)賬簿格式的優(yōu)化

　　4、轉(zhuǎn)制企業(yè)增值稅內(nèi)部報表的設計

　　5、增值稅日產(chǎn)核算與增值稅減退免稅的核算

　　6、稅控機進項稅的處理等實操內(nèi)容；

　　7、預算管理與增值稅內(nèi)部報表銜接