【課程背景】

　　2015年4月15日恒大集團突然宣布，恒大在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業(yè)界軒然大波，一時間各大品牌房企紛紛出招，引發(fā)一場營銷口水之戰(zhàn)，可以說地產(chǎn)界將真正迎來你死我活的生存斗爭。過去幾十年，房地產(chǎn)由于行業(yè)利潤空間大，一些企業(yè)成本管控并沒有得到足夠的重視，如今在白銀微利時代下，當企業(yè)品牌的溢價能力無法再短期內(nèi)顯著提升時，想讓利潤率不至于很快下滑，最迫切的就是有效降低開發(fā)成本，但在品質(zhì)致勝的時代，降低成本又絕對不能降低品質(zhì)，如何辦？

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，項目投資大，建設(shè)周期長，設(shè)計和工程建造專業(yè)性強，開發(fā)成本控制和項目管理都存在相當?shù)碾y度，如何做好“開源與節(jié)流”管理？

　　成本管理在于建立全員、全過程成本管理意識和文化，做到目標分解到位、責任落實到位、考核監(jiān)控到位，掌握精細化、專業(yè)化管理思維，從細節(jié)入手，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。一些企業(yè)由于運營管理能力不足，導致項目拖期、財務和管理費用不斷上升等，隱性成本的控制也是開發(fā)成本控制的難點和頑癥之一，必須引起高度重視。

　　【課程收獲】

　　在缺乏專業(yè)團隊、缺乏管理經(jīng)驗的情況下，如何確保項目成本管理的成功率？成本管理工作如何前置？本次課程通過理論引導、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結(jié)和案例分析，分階段、分節(jié)點、分模塊詳解控制方法。將成本管控與項目生命周期緊密結(jié)合，提供事前、事中及事后的控制工具。向?qū)W員全面剖析萬科、龍湖成本管理背后的力量和運作模式。引導學員從“認識-了解-借鑒-改進”的方法和策略，全程對接講師親自操作的項目案例剖析，把復雜的問題簡單化，重點解決落地問題，真正做到學以致用，以大視角破除項目成本管理的迷局。

　　【課程對象】

　　房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、總工、工程副總、項目總經(jīng)理、工程、設(shè)計、成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價工程師等。



　　【課程大綱】

　　前言：白銀微利時代對房企影響研討-行業(yè)蛻變

　　1、2015年行業(yè)動態(tài)總結(jié)分析

　　行業(yè)整體走勢分析

　　標桿房企主要經(jīng)營總結(jié)

　　從成本角度分析白銀時代帶給我們的啟示

　　2、高周轉(zhuǎn)、快速度、低成本的出路

　　高周轉(zhuǎn)、快速度與低成本之間的關(guān)聯(lián)

　　如何構(gòu)建低成本控制體系

　　管理者應從哪些方面掌握成本控制成效

　　七嘴八舌：【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)？

　　【毀三觀】產(chǎn)品+營銷+成本三觀

　　【戰(zhàn)略論】生死攸關(guān)的三個問題

　　【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境

　　第一部分：開發(fā)商的三種境界和三個層次 （頭腦風暴篇）

　　核心思想一、做好項目成本管理的四大關(guān)鍵詞

　　關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆 關(guān)鍵詞四、落地

　　思考：前端決定后端---項目成本管理的趨勢--先策后控

　　討論：關(guān)于成本管理經(jīng)歷的三個階段、四種能力、五個邏輯

　　核心思想二、成本管理的落地的六大實施攻略

　　攻略一、目標管理團隊建設(shè)---成本管理的核心

　　攻略二、目標成本前期策劃---成本管理的基礎(chǔ)

　　攻略三、確定項目建造標準---成本管理重要手段

　　攻略四、預警和強控---成本控制的創(chuàng)新手段

　　攻略五、合約規(guī)劃---連接成本與合同的樞紐

　　攻略六、月度動態(tài)成本反饋---成本管理的監(jiān)控糾偏手段

　　思考：如何通過專業(yè)精細化的成本控制管理實現(xiàn)地塊利潤最大化？

　　核心思想三、成本管理的十大關(guān)鍵問題

　　1） 開發(fā)周期--時間成本

　　2） 成本策劃與規(guī)劃

　　3） 管理成本與隱形（成本）消耗

　　4） 不可忽視的財務成本

　　5） 設(shè)計管理工作對成本控制的重要意義和價值

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　　注意：我們沒必要成為萬科、龍湖的影子，但卻急需成為自已的NO.1----我能

　　★秘籍：成本控制八大價值提升策略

　　1、“杠桿”原理

　　2、“等級匹配”原理

　　3、“效益”原理

　　4、“不平衡”原理……

　　思考：如何實現(xiàn)項目利潤最大化的成本價值挖掘？

　　案例分享：1、不平衡使用容積率項目-龍湖弗萊明戈

　　2、用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例

　　★秘籍：成本價值挖掘的四大原則

　　案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…

　　注意：要敢于拉大產(chǎn)品價格差距，最不好的產(chǎn)品可以由成本溢價補缺。

　　核心思想四、以目標為導向的成本管理體系的建立

　　1、目標成本確定

　　2、目標成本分解

　　3、目標成本動態(tài)管理

　　4、目標成本考核辦法

　　5、目標成本后評估

　　6、成本管控基礎(chǔ)保障

　　思考點：成長型企業(yè)與標桿企業(yè)的成本管理特點對比分析

　　案例總結(jié)：龍湖、萬科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫模板

　　第二部分 標桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項目價值表現(xiàn)賞析（伐骨洗髓篇）

　　我們要學習最優(yōu)秀的：

　　1、萬科地產(chǎn) 2、龍湖地產(chǎn) 3、綠城地產(chǎn) 4、星河灣地產(chǎn)

　　思考：1、為什么要學習萬科成本控制技巧？

　　2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事？

　　應用分享：

　　龍湖控景觀成本3個必殺技.doc

　　2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧？

　　3、詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點

　　一、內(nèi)部視角看龍湖--“我能”之造夢工廠

　　1、相對較低的成本 2、成本集中引爆的震撼效果……

　　二、客戶視角看龍湖-極致浪漫生活秀（極致成本價值杠桿作用）

　　1、兒時夢想實現(xiàn) 2、配置好、品質(zhì)高、有面子……

　　三、學習龍湖成本控制的四個層次

　　1、道、法、術(shù)、器

　　a、天下沒有難做的成本，找對方法和路徑 b、走出去、請進來 c、站在巨人肩膀看世界

　　★深度分享：破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器---22大絕招

　　絕招一、建立全員成本管理文化

　　絕招二 構(gòu)建成本管理框架

　　絕招三 規(guī)范成本科目分類

　　絕招四 建立成本管理流程

　　絕招五 客戶產(chǎn)品導向需求

　　絕招六 控制設(shè)計八大環(huán)節(jié)

　　絕招七 加強施工圖紙深度審核

　　絕招八 規(guī)范變更簽證流程本……

　　第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實戰(zhàn)方法 (登堂入室篇)

　　第一節(jié) 立項階段成本控制18要點

　　立項環(huán)節(jié)的成本控制由于國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。

　　1、新征土地期間

　　2、買斷項目期間

　　3、合作開發(fā)期間

　　第二節(jié) 規(guī)劃階段成本控制30要點

　　規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)幾乎決定了項目成本的85%，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。

　　1、規(guī)劃方案設(shè)計2、規(guī)劃方案報批3、擴初設(shè)計4、施工圖設(shè)計5、銷售包裝設(shè)計6、裝修設(shè)計階段7、配套功能設(shè)計8、設(shè)計變更9、材料設(shè)備選型

　　案例解析：“規(guī)劃成本敏感點”、、“某項目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書”、“風水案例” “偷面積與新面積計算規(guī)則”、“風格、材料與成本案例”、等。其中：

　　方案階段易出錯點提醒

　　2、擴初階段易出錯點提醒

　　3、施工圖階段易出錯點提醒

　　4、地下室與地下車庫設(shè)計易出錯點提醒

　　案例與解析：“報規(guī)報建關(guān)鍵技術(shù)”“萬科成控9項要點”“含鋼量控制步驟”“立面造價控制標準” “規(guī)劃設(shè)計成控技術(shù)” “景觀設(shè)計標準化”等。

　　控制標準：單體、車庫與地下室、豎向設(shè)計、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結(jié)構(gòu)形式、防水、通風、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線綜合、照明等。

　　思考點：1、關(guān)于用足容積率與建筑密度； 案例：龍湖唐寧ONE

　　2、關(guān)于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界； 案例：龍湖·天街 、弗萊明戈

　　3、設(shè)計階段成本優(yōu)化和價值再造方法；案例：萬科地下車庫、悠山郡二期車庫

　　管理分享：龍湖地產(chǎn)對設(shè)計人員10條素質(zhì)要求

　　1、加強設(shè)計管理部門的市場意識和策劃能力

　　2、嚴格執(zhí)行成果標準；提高決策效率

　　3、減少人為增加的工作復雜度

　　4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?br />
　　5、選擇優(yōu)秀的設(shè)計服務商……

　　第三節(jié)、招投標階段成本控制11要點

　　招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

　　1、投標單位選擇 2、招投標文件 3、評標和定標

　　思考點：1、中國式合同潛規(guī)則 ；

　　2、簽署總包合同必須注意的事項

　　3、合同管理三大關(guān)鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈、合同計價原則

　　4、如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同？

　　案例：工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個成本模板

　　成果分享：標桿房地產(chǎn)企業(yè)商務標評標方法及其經(jīng)濟標評審報告

　　其中：發(fā)標、 答疑、開標、定標環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點；供應商管理、招標方案、標段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點

　　施工環(huán)節(jié)的成本控制應注意，一是因各種變更帶來的費用，二是材料、工程款的支付。由于市場變化原因，施工階段不可避免要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，這一階段要注意各部門的及時溝通和良好合作。

　　1、設(shè)計變更 2、現(xiàn)場簽證 3、審圖 4、總分包配合費

　　5、材料供應 6、工程款支付 7、工程檔案管理

　　分享：1、標桿房企《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》

　　2、簽證變更處理三大原則

　　簽證變更案例：事后補單案例、綠化變更案例、土石方案例、無效成本案例

　　3、成果分享：《目標成本測算表》《目標成本控制責任書》《無效成本管理工作指引》《成本管理月報》、《工程付款審批表》

　　應用分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標準化表單

　　2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc

　　3、施工圖審查控制要點.doc 4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

　　第五節(jié)、采購階段成本控制10要點

　　材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。

　　1、材料進場階段 2、材料性能價格比 3、材料款支付 5、材料驗收與保管

　　6、什么是合約規(guī)劃？其核心作用如何？

　　7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與過程管控如何設(shè)置合同主要條款，防范采購風險

　　注意：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤區(qū)、真正認識采購

　　分享：標桿房企《工程采購管理辦法》、《采購信息管理規(guī)定》、《供應商管理及》、《供應商資質(zhì)審查操作指引》一些標準化合同范本（總包及分包）

　　第六節(jié)、供應商管理成本控制要點

　　1、供應商管理基本原則

　　供應商拓展捷徑：相忘于江湖、郁悶的推薦人

　　2、供應商考察三大關(guān)鍵步驟：三年業(yè)績表使用技巧

　　供應商考察：--項目管理至關(guān)重要的第一步：看什么？怎么看？

　　對掛靠的態(tài)度與政策；識別掛靠的核心技巧；履約評估核心與誤區(qū)

　　3、供應商管理：對企業(yè)利潤的認識

　　商務談判三大原則 博弈：田忌賽馬

　　標桿房企供應商管理案例：--李鬼案例--營銷整合案例--黑名單案例

　　分享：標桿房企《供應商資質(zhì)審查操作指引》

　　第七節(jié)、銷售階段成本控制10要點

　　銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，制訂費用目標總額控制。銷售涉及的部門比較多，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。

　　1、營銷方案2、營銷現(xiàn)場3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷售回款6、客戶交房

　　案例分享：營銷管理案例、無效營銷案例

　　第八節(jié)、預決算階段成本控制20要點

　　工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方和甲方自身，日常應嚴格執(zhí)行月結(jié)制度，防止不規(guī)范或不負責的實際操作。

　　1、乙方預算2、鋼筋含量核實3、價差的調(diào)整4、洽商、變更的費用控制5、違約與索賠

　　分享：標桿房企《工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引》《工程計價管理辦法》《工程預結(jié)算管理辦法》、《工程結(jié)算審批表》、《竣工結(jié)算造價協(xié)議清單》

　　案例：結(jié)算不及時案例、屋面防水案例、竣工驗收案例、園建基礎(chǔ)案例、涂料結(jié)算案例

　　第九節(jié)、期間費用成本控制15要點

　　期間費用主要有財務、人工、行政費用組成。由于期間費用的靈活性很高，更財務部要加強對期間費用的計劃控制。

　　1、財務費用 2、人工費用 3、行政管理費用

　　分享：行政管理費用預算編制案例

　　第十節(jié)、物業(yè)管理成本控制8要點

　　地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼。客戶服務中心擔負著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責關(guān)系，防止因權(quán)責不清帶來的額外成本。

　　1、委托物業(yè)管理 2、資產(chǎn)委托經(jīng)營 3、物業(yè)虧損或補貼

　　應用分享：1、保修合同擔保、原則及管理(附件)

　　2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc

　　回顧交流---打造優(yōu)秀成本管理關(guān)鍵詞：“格局、創(chuàng)想、顛覆、落地”。