房地產(chǎn)企業(yè)稅收處理與其它行業(yè)相比，有明顯的特殊性，加之該行業(yè)稅收政策復(fù)雜難以掌握，在開發(fā)全程各階段又有很大區(qū)別，，特舉辦“房地產(chǎn)業(yè)營改增解析與稅收稽查風(fēng)險應(yīng)對”專題講座，本講座以營改增政策為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)特殊經(jīng)濟(jì)行為涉稅疑難問題（營業(yè)稅納稅時點、收入的稅會差異、甲供材、售樓處、精裝修、車位、成本的分?jǐn)偂⑷谫Y等）為主線，通過身邊日常的案例重點解析房企“重特事項”的稽查應(yīng)對思路，用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的利益！


課程大綱
第一部分：營改增政策應(yīng)對以及前景預(yù)測
1、營改增背景分析以及時間安排 2、房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3、營改增對房地產(chǎn)業(yè)售價及凈利潤有何影響？ 4、房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？
5、混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題 6、甲供材業(yè)務(wù)在營改增面前的優(yōu)劣分析
7、納稅義務(wù)發(fā)生時間的差異分析 8、招拍掛拿地營改增之后的風(fēng)險分析
9、“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進(jìn)項可以抵扣？
10、“甲供材”營改增之后對房地產(chǎn)企業(yè)是憂是喜？11、營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)“存貨”是否抵扣？

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)特殊事項稽查防范
一、營業(yè)稅相關(guān)疑難問題
1、誠意金、定金是否繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間是如何規(guī)定的？如何界定和理解“銷售合同”？

2、您覺得資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)交稅費期末余額是紅字是否合適？收到誠意金如何做賬？和收入的關(guān)系如何協(xié)調(diào)？

3、企業(yè)收到違約金和支付違約金的稅收待遇有何不同？

二、會計收入所得稅計稅收入的差異暨申報表的填報
1、在開發(fā)流程的整個過程中，會計在哪個節(jié)點確認(rèn)收入？稅收如何規(guī)定的？二者的為什么會有如此差異？

2、如何讓理解“完工”的標(biāo)準(zhǔn)？“未完工”取得的收入如何做賬？又如何在季度申報表和年度申報表反映？

3、預(yù)交的營業(yè)稅等稅金是否可以在稅前扣除？
4、“完工”開發(fā)產(chǎn)品如何確認(rèn)計稅收入？計稅收入的金額和會計收入、計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)有什么關(guān)系？

5、如何確認(rèn)計稅成本？計稅成本的有哪些部分構(gòu)成？計稅成本的有哪些要求？
6、在所得稅處理的不同階段，您是如何進(jìn)行所得稅稅金的賬務(wù)處理？

三、車位、精裝修、售樓部暨成本分?jǐn)?br />1、成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男�？不同的成本對象如何采取“合理”的分�(jǐn)偡椒ǎ?br />2、什么是裝修？銷售精裝房的利與弊是哪些？
3、什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？
4、不同形式的售樓部如何進(jìn)行會計處理？如何歸集發(fā)生的成本費用？稅收對此又是如何規(guī)定的？如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負(fù)？

5、售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？ 物業(yè)用房是否會產(chǎn)生房產(chǎn)稅？

四、企業(yè)融資的困惑
1、企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)借款和委托借款的稅收待遇有什么差別？委托貸款的憑證如何入賬？
2、“明股實債”如何稅收如何界定？如何扣除相關(guān)的融資成本？
3、什么是“統(tǒng)借統(tǒng)還”？統(tǒng)借統(tǒng)還的利息如何在所得稅、土地增值稅扣除？憑證如何讓處理？
4、“轉(zhuǎn)貸”的騙局如何處理？和“委托貸款”有什么差異？
5、向股東的借款注意哪些問題？向非股東（自然人）的借款又需要注意哪些問題？沒有利息費用如何處理？

五、甲供材
1、如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？
2、“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會計處理？
3、“甲供材”業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？
4、裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？

六、收入的確認(rèn)與風(fēng)險控制
1、如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定稅收經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)？如何計稅？
2、以老帶新的稅收風(fēng)險如何控制？抵券銷售形式下如何確認(rèn)收入？
3、“假按揭”“零首付”的區(qū)別是什么？二者的稅收風(fēng)險有何不同？
4、銷售價格明顯偏低如何確認(rèn)計稅依據(jù)？企業(yè)如何解釋屬于自己的“正當(dāng)理由”？
5、“拆遷還建”（拆一還一）建造模式下，如何確認(rèn)會計收入？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的計稅收入如何確認(rèn)？契稅的計稅依據(jù)是什么？

6、房企代相關(guān)部門收取業(yè)主的費用存在什么稅收風(fēng)險？如何規(guī)避？

七、成本的確認(rèn)與風(fēng)險控制
1、股權(quán)收購的風(fēng)險是什么？是否涉及土地增值稅？股權(quán)收購之后如何確認(rèn)土地成本？
2、“以房換地”“以地?fù)Q房”如何確認(rèn)成本？如何確認(rèn)營業(yè)稅的計稅依據(jù)？
3、購買爛尾樓后續(xù)建造銷售的，如何確認(rèn)扣除項目？計算土地增值稅是否適用加計扣除20%？
4、土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？課程將針對不同形式的返還款與不同的會計處理來綜合分析稅收問題，讓您不再困惑。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅的開始時點與終止時點如何確認(rèn)？如何計算？
6、業(yè)務(wù)招待費、會議費、差旅費如何確認(rèn)？私車公用的稅收問題如何應(yīng)對？

第三部分 互動答疑