‖專題背景‖
C 2016年，營改增工作全面推進，隨著營改增政策陸續(xù)出臺，國地稅合作日趨緊密與規(guī)范，執(zhí)法環(huán)境愈加嚴格，房企面臨涉稅復雜性與風險性與日俱增；臨近年尾，房企又得面對一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作！所得稅年度申報表是體現(xiàn)企業(yè)一年稅收計算與繳納的核心資料，也是填報難度最大的申報表，幾乎反映了企業(yè)所有稅收風險！針對新老項目的交替存在，如何準確計算年度應交稅款以及稅前扣除項目？如何準確把握最新出臺的稅收政策？如何在短時間內(nèi)掌握房地產(chǎn)行業(yè)的稅收重點問題？
C 為協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做好2016年度所得稅匯算清繳工作，我公司特舉辦“營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳前準備工作專題講座”講座。以今年營改增政策為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅會差異、收入確認與成本歸集、“拆遷還建”等重點問題為主線，緊緊圍繞企業(yè)開發(fā)流程，通過具體案例與數(shù)據(jù)，結(jié)合今年最新所得稅政策，自我進行納稅評估、查找存在的稅收風險，用最短的時間讓財務人員掌握匯算清繳疑難問題，全面有效開展自查，高效完成2016年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：收入稅會差異暨申報表填報要點講述
1．在開發(fā)流程的整個過程中，會計在哪個節(jié)點確認收入？稅收又是如何規(guī)定
的？二者差異如何協(xié)調(diào)？
2．如何理解“完工”的標準？“未完工”取得收入如何進行賬務處理？又如
何在季度申報表和年度申報表反映？
3．季度申報是否可以彌補以前年度的虧損？
4．營改增后，城建稅、教育附加如何在利潤表列示？
5．營改增之后計稅毛利率計算結(jié)果對企業(yè)有什么較大影響？如何填報企業(yè)所
得稅申報表附表5？
6．預收賬款是否作為計算“三費”計算的基數(shù)？如何在申報表反映？
7．“完工”開發(fā)產(chǎn)品如何確認計稅收入？計稅收入和會計收入、增值稅計稅依
據(jù)有什么關系？
8．如何確認計稅成本？計稅成本由哪部分構(gòu)成？具體要求是什么？
9．哪個節(jié)點是計稅成本“終止日”？對所得稅的影響是什么？
10．如何確認計稅成本對象？會計和稅收有哪些差異？
11．在所得稅處理的不同階段，您是如何進行所得稅稅金賬務處理？
12．在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價格？

第二節(jié)：收入確認與風險控制
1．“買一送一”如何進行稅收處理？買房子送家電，買房子送面積，買房子送物業(yè)，買房子送車位（有產(chǎn)權、無產(chǎn)權），買房子送旅游，買房子抽大獎等。業(yè)主接受贈送的家電（面積、車位等）是否涉及個人所得稅的風險？
2．以老帶新稅收風險如何控制？與最近網(wǎng)上的“勞務報酬稅”是否相近？
3．抵券銷售形式下如何確認收入？
4．“假按揭”“零首付”的區(qū)別是什么？二者的稅收風險有何不同？
5．溢價分成、超價提成的傭金支付有什么特殊稅收規(guī)定？如何規(guī)避稅收風險？
6．銷售價格明顯偏低如何確認各稅的計稅依據(jù)？通過具體的案例為您解讀屬
于自己的“正當理由”。
7．售后回購如何界定經(jīng)濟行為？屬于銷售不動產(chǎn)嗎？
8．營改增對售后回租方式銷售有什么影響？如何界定三方稅負？有無規(guī)避方案？
9．還本銷售、產(chǎn)權式酒店如何確認收入？憑證如何處理？
10．房地產(chǎn)企業(yè)代相關部門收取業(yè)主的費用存在什么稅收風險？物業(yè)公司代收
水電費如何計稅？
11．如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定經(jīng)濟業(yè)務？
如何計稅？
12．增值稅納稅義務發(fā)生時間與發(fā)票的開具對新老項目的影響是什么？
13．如何準確理解房地產(chǎn)企業(yè)計算增值稅銷項的時候可以扣除土地成本？發(fā)票
開具金額有哪些注意事項？

第三節(jié)：成本確認與風險控制
1．土地投資如何確認成本？增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種如何處理？
2．以股權收購名義轉(zhuǎn)讓土地或者房屋的稅收風險是什么？
3．“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據(jù)及納
稅義務？
4．營改增后，“BT”建設如何操作風險更�。�
5．紅線外的支出是否計入成本？是否扣除？
6．購買爛尾樓后續(xù)建造銷售的，如何確認扣除項目？計算土地增值稅是否適
用加計扣除20%？
7．土地返還款如何進行稅收處理？課程將針對不同形式的返還款與不同的會
計處理來綜合分析稅收問題，讓您不再困惑。
8．城鎮(zhèn)土地使用稅的開始時點與終止時點如何確認？如何計算？
9．與銷售相關的印花稅歸集在哪個會計科目？在計算土地增值稅時如何扣除？
10．業(yè)務招待費、會議費、差旅費如何確認？私車公用的稅收問題如何應對？
11．“成本差”如何在不同的銷售階段進行稅收處理？

第四節(jié)：拆遷還建全流程解讀
1．什么是拆遷？通過案例解讀拆遷的本質(zhì)？
2．被拆遷人（企業(yè)或者自然人）的稅收政策分析：5.1之前行為的營業(yè)稅分
析；5.1之后的增值稅分析；企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等。
3．5.1之前的拆遷行為如何計征營業(yè)稅？
4．5.1之后的拆遷行為如何計征增值稅？
5．營改增之后的流轉(zhuǎn)稅如何進行賬務處理？
6．發(fā)票開具金額以及征稅納稅義務發(fā)生時間？
7．不同做賬方式下拆遷還建的企業(yè)所得稅如何處理？
8．不同做賬方式下拆遷還建的土地增值稅如何處理？
9．拆遷費的列支以及憑證問題？
10．“額外補償費”的列支
11．收到與支付拆遷價差的稅收處理
12．房地產(chǎn)企業(yè)拆遷行為的契稅征收依據(jù)
13．拆遷行為的土地使用稅、印花稅減免政策

第五節(jié)：企業(yè)所得稅常見問題解析（2016新政暨核心問題）
1．小型微利企業(yè)所得稅政策與小微企業(yè)適用政策的區(qū)別
2．企業(yè)與個人不同組織形式下非貨幣性資產(chǎn)投資涉及所得稅、增值稅、土地
增值稅政策解析
3．計提沒有支付的利息是否稅前扣除？財務顧問費、罰息等稅前扣除與土地
增值稅的異同分析
4．福利性補貼稅前扣除以及勞務派遣人數(shù)的確認適用政策解析
5．購物卡、ETC、加油卡等發(fā)票索取暨會計處理及政策解析
6．資本弱化條款對利息稅前扣除的影響
7．接收捐贈與對外捐贈的稅會差異分析
8．個稅手續(xù)費所得稅處理暨營改增后的流轉(zhuǎn)稅處理
9．員工獎金發(fā)放金額與時間的籌劃
10．評估增值是否繳納企業(yè)所得稅
11．籌建期時點的把握以及費用扣除分析
12．代繳房產(chǎn)稅以及支付非本企業(yè)員工賠償金的扣除
13．補繳以前年度費用以及跨期費用的扣除
14．房屋裝修費涉稅分析
15．查增所得額彌補以前年度虧損以及彌補虧損原理解讀
16．股東轉(zhuǎn)讓股權的涉稅分析。

第六節(jié)：稅收風險評估與分析
1．如何理解稅法的遵從度？如何分類？影響遵從度的因素有哪些？
2．稅務機關重點關注會計報表哪些指標？哪些指標會暴露企業(yè)隱性的問題？
3．日常憑證的整理與裝訂需要注意哪些問題？
4．納稅評估的方法有哪些？針對具體的經(jīng)濟業(yè)務哪個方法更有效？
5．各個會計報表的勾稽關系是什么？如何看待現(xiàn)金流量表的重要性？
6．稅務機關如何確認同地區(qū)、同類型建筑成本的“公允價”和“市場價”？建
筑企業(yè)又該如何尋找可以參考的預警值呢？
7．稅收稽查之前，如何縱向分析會計報表？查找風險？
8．應收賬款與其他應收款的變化存在哪些稅收風險？
9．其他應付款余額的變化有什么風險？審核需要注意哪些方面的問題？
10．日常工作中需要關注哪些會計報表指標？如何修正？

第七節(jié)：問題解析與答疑互動
1．不限于以上內(nèi)容，可以擴展到全流程各稅種答疑；
2．請準備好您的實際操作疑難問題，在課堂上專家老師將和您共同分享解決。