專題背景
“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，事先明白了要繳多少稅，才會知道能賺多少錢！任何不經(jīng)過納稅預(yù)算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經(jīng)過納稅預(yù)算的項目都有可能成為賠錢的項目。如何事前做好納稅預(yù)算并有效的執(zhí)行和管控是房地產(chǎn)企業(yè)必須研究的課題，而在房地產(chǎn)企業(yè)營改增以后，隨著新政策的密集出臺以及新業(yè)務(wù)的不斷發(fā)生，這一需求又變得更加突出。但企業(yè)對納稅的管控絕非財務(wù)事后處理能夠完全解決，稅由企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而產(chǎn)生，對企業(yè)經(jīng)營活動、業(yè)務(wù)及合同事先進行納稅的研究，關(guān)乎企業(yè)納稅管控的根本。
本次課程以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)流程為主線，根據(jù)最新稅收政策和會計處理規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅預(yù)算案例，梳理各個環(huán)節(jié)各主要稅種的納稅預(yù)算方法、預(yù)算管控和財稅處理技巧以及增值稅的賬務(wù)處理方法。助您輕松實現(xiàn)企業(yè)對納稅成本的管控及涉稅危機的化解？


培訓(xùn)收益
1．通過學(xué)習(xí)使學(xué)員建立正確地納稅思維理念，澄清認(rèn)識誤區(qū)，少走彎路；
2．了解房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的稅種，掌握各階段各稅種的納稅預(yù)算方法，學(xué)會一些預(yù)算管控手段和財稅處理技巧；
3．學(xué)會全項目納稅預(yù)算以及盈利預(yù)算方法；
4．樹立企業(yè)所得稅預(yù)算控稅理念，學(xué)會運用預(yù)算合理控制完工年度的企業(yè)所得稅；
5．樹立土地增值稅動態(tài)跟蹤與控制理念，學(xué)會簡單的土地增值稅預(yù)算與動態(tài)跟蹤方法；
6．樹立全過程增值稅專用發(fā)票管理理念，學(xué)會增值稅預(yù)算控制法；
7．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理。


主講內(nèi)容
一：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員納稅預(yù)算管理理念的構(gòu)建
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅預(yù)算管理的必要性
1．案例分享1：不經(jīng)過納稅預(yù)算的決策可能是失敗的決策
2．案例分享2：不經(jīng)過納稅預(yù)算的項目可能是賠錢的項目
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅特點決定房地產(chǎn)企業(yè)必須做好納稅預(yù)算并有效控制
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅預(yù)算管控的認(rèn)識誤區(qū)
1．賬做明白就高枕無憂？
2．和稅務(wù)機關(guān)搞好關(guān)系是最佳途徑？
3．納稅預(yù)算管理是財務(wù)部門的事？
(三) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅預(yù)算的管控策略
1．明確納稅預(yù)算管理的職責(zé)分工
2．納稅預(yù)算的三步管控法：
⑴ 事前預(yù)算：合同性質(zhì)轉(zhuǎn)變法－變量引進法
⑵ 事中控制：合同－發(fā)票－核算
⑶ 事后分析：分析報告？
二：全項目納稅預(yù)算和盈利預(yù)測的編制
1．收入預(yù)算
2．成本預(yù)算及土地招牌掛競價決策
3．期間費用預(yù)算
4．稅金預(yù)算
5．凈利潤預(yù)算
6．現(xiàn)金流量預(yù)算
三：企業(yè)設(shè)立階段的納稅預(yù)算管理與控制
1．項目開發(fā)主體如何確定？在原公司開發(fā)還是新設(shè)公司？
2．新設(shè)公司容易被忽視利潤增長點是什么？有無其他途徑？
3．非貨幣資產(chǎn)出資的涉稅分析與風(fēng)險管控
四：項目融資的納稅預(yù)算管理與控制
1．增值稅預(yù)算與管控
⑴ 借款利息可以抵扣進項嗎？
⑵ 關(guān)聯(lián)方無償拆借資金有無納稅風(fēng)險？
⑶ 統(tǒng)借統(tǒng)還合同的納稅預(yù)算與風(fēng)險防范？
⑷ 閑置資金購買理財產(chǎn)品如何進行納稅處理？
2．企業(yè)所得稅預(yù)算與管控
⑴ 非金融機構(gòu)借款納稅預(yù)算與風(fēng)險管控案例分享
⑵ 自然人借款納稅預(yù)算與風(fēng)險管控
⑶ 混合性投資合同的判斷與納稅風(fēng)險防范與案例分享
⑷ 企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計的納稅預(yù)算與風(fēng)險管控
⑸ 資本認(rèn)繳制下老板向公司投錢是增加注冊資本還是掛往來？因投資未到位發(fā)
生借款利息支出可否扣除？
五：土地取得階段的納稅預(yù)算管理與控制
(一) 納稅預(yù)算
1．增值稅預(yù)算
⑴ 可抵扣增值稅銷售收入的土地價款如何界定？有何最新規(guī)定？拆遷補償費是
否屬于土地價款？
⑵ 土地價款何時抵扣？如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積
是否屬于可售面積？開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用后再銷售還能扣除土地價款嗎?
⑶ 取得土地出讓金返還增值稅如何處理?
⑷ 土地價款抵扣臺賬如何設(shè)立？
2．契稅預(yù)算
⑴ 契稅計稅依據(jù)如何確認(rèn)？拆遷補償費、大配套費、政府規(guī)費是否應(yīng)繳納契稅？
⑵ 如何把握和利用契稅納稅義務(wù)的三個時點？各地規(guī)定有何不同？
3．土地使用稅預(yù)算
⑴ 取得土地使用權(quán)后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
⑵ 城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？是否同時繳納？
⑶ 占用集體土地是否需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
⑷ 經(jīng)濟適用房建設(shè)用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
4．土地增值稅與企業(yè)所得稅的預(yù)算
⑴ 如何確定土地成本？土地增值稅和企業(yè)所得稅對土地成本的歸集有何不同？
⑵ 土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？
⑶ 土地閑置費能否計入土地成本？
⑷ 分期付款的利息和滯納金可計入如土地成本？
5．印花稅預(yù)算
(二) 預(yù)算管控與財稅處理技巧
1．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應(yīng)規(guī)避那些納稅風(fēng)險？
母公司名頭的土地出讓金票據(jù)如何才能在子公司扣除？
2．土地價款稅前扣除票據(jù)有何要求？各稅種規(guī)定有何不同？各地規(guī)定有何不
同？
3．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理？
4．拆遷還房取得土地納稅處理有何新規(guī)定？如何操作？
六：規(guī)劃設(shè)計與前期工程的納稅預(yù)算管理與控制
(一) 納稅預(yù)算
1．戶型定位與所得稅預(yù)算
2．戶型定位與土地增值稅預(yù)算
3．功能定位與增值稅預(yù)算
4．委托設(shè)計與增值稅預(yù)算
(二) 預(yù)算管控與財稅處理技巧
1．案例分析-委托境外單位進行規(guī)劃設(shè)計合同簽訂與納稅處理技巧
2．項目調(diào)研費處理技巧
3．前期工程費核算技巧
七：項目建設(shè)階段的納稅預(yù)算管理與控制
(一) 納稅預(yù)算
1．增值稅預(yù)算
⑴ 進項稅額預(yù)算
⑵ 進項稅率預(yù)算
⑶ 進項稅額抵扣臺賬的設(shè)立
2．企業(yè)所得稅與土地增值稅預(yù)算
⑴ 如何編制開發(fā)產(chǎn)品成本費用預(yù)算？企業(yè)所得稅和土地增值稅成本口徑有何不同？
⑵ 成本分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惡推髽I(yè)所得稅有何不同？如何合理利用？
⑶ 決定一項支出進開發(fā)成本還是進期間費用應(yīng)如何簡單把握又沒有納稅風(fēng)險？
⑷ 動態(tài)成本明細(xì)表如何編制？
3．印花稅預(yù)算
⑴ 開發(fā)階段哪些合同需要繳納印花稅？口頭合同是否需要繳納印花稅？
⑵ 印花稅的處理原則
4．房產(chǎn)稅預(yù)算
⑴ 開發(fā)建設(shè)階段是否會產(chǎn)生房產(chǎn)納稅？
⑵ 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)？
⑶ 房產(chǎn)稅的處理原則
(二) 預(yù)算管控與財稅處理技巧
1．供應(yīng)商選擇策略與技巧
⑴ 價格策略
⑵ 資信調(diào)查與異常發(fā)票風(fēng)險防范
2．“四流”不合一四種成因分析與防范策略
⑴ 主體不適合
⑵ 合同主體變更
⑶ 委托付款
⑷ 總分公司管理混亂
3．建筑工程發(fā)包模式的選擇與合同簽訂技巧
⑴ 合同主體資格審查
⑵ 分包合同審查
⑶ 納稅人身份及納稅方式
⑷ 發(fā)包方式的選擇與籌劃
⑸ 工程計價條款
⑹ 單價合同的風(fēng)險防范
⑺ 付款方式的約定
4．安裝合同簽訂技巧與風(fēng)險防范
⑴ 銷售自產(chǎn)貨物同時負(fù)責(zé)安裝納稅規(guī)定有何變化？
⑵ 安裝合同簽訂應(yīng)注意的問題
5．采購及接受服務(wù)合同必備的涉稅條款
6．售樓處樣板間裝修費的核算于納稅處理技巧
7．利用地下基礎(chǔ)建成停車場怎樣核算成本？不同地區(qū)應(yīng)采取什么不同策略？
8．開發(fā)間接費用的核算技巧
八：銷售階段納稅預(yù)算管理與控制
(一) 納稅預(yù)算
1．增值稅預(yù)算
⑴ 預(yù)售階段增值稅如何預(yù)算？
⑵ 預(yù)售階段增值稅發(fā)票如何開具？
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
⑷ 交房環(huán)節(jié)如何計算應(yīng)納稅額？
⑸ 一般計稅方法如何扣除土地價款？
⑹ 一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開具發(fā)票？
⑺ 不同項目的預(yù)繳稅款可否抵減另一項目的應(yīng)納稅額？
⑻ 免租期是否視同銷售繳納增值稅？
⑼ 房地產(chǎn)企業(yè)及物業(yè)公司代收款項如何納稅？
⑽ 銷售收入動態(tài)明細(xì)表的編制
2．企業(yè)所得稅預(yù)算
⑴ 預(yù)售階段企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？營改增后現(xiàn)金流有何變化？
⑵ 企業(yè)所得稅季度預(yù)繳申報表如何填報？
⑶ 完工年度企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？
⑷ 完工年度所得稅計算的兩種方法的應(yīng)用與比對印證
⑸ 完工年度所得稅申報表的填報
⑹ 案例分享-如何根據(jù)全項目所得稅預(yù)算控制完工年度后各年度的企業(yè)所得稅
預(yù)算？
3．土地增值稅預(yù)算
⑴ 預(yù)售階段土地增值稅預(yù)算
⑵ 營改增后土地增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)如何確定？
⑶ 營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確定？
⑷ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除有何新規(guī)定？
⑸ 營改增前后土地增值稅清算的計算有何規(guī)定？
⑹ 營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認(rèn)有何新規(guī)定？
⑺ 營改增后關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題有何規(guī)定？
⑻ 土地增值稅模擬清算及動態(tài)監(jiān)控案例分享
4．土地使用稅預(yù)算
⑴ 完工年度土地使用稅如何繳納？
(二) 預(yù)算管控與財稅處理技巧
1．售房合同風(fēng)險規(guī)避與簽訂技巧
2．借款利息的企業(yè)所得稅及土地增值稅處理技巧與案例分享
3．以房抵債合同的簽訂技巧
4．清算單位確定技巧
5．成本分?jǐn)偧记?br />6．充分利用稅收優(yōu)惠
九：企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預(yù)算管理與控制
(一) 企業(yè)清算
1．增值稅預(yù)算
⑴ 存貨處理
⑵ 固定資產(chǎn)處理
2．企業(yè)所得稅預(yù)算
⑴ 資產(chǎn)處置損益
⑵ 負(fù)債清償損益
⑶ 清算所得
⑷ 清算所得稅申報表
⑸ 公司注銷時多繳的所得稅能否退回？
⑹ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題有何新規(guī)定？
3．清算技巧
⑴ 資產(chǎn)處置技巧，經(jīng)營期處置還是清算期處置？
⑵ 欠股東借款處理技巧
(二) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓
1．增值稅預(yù)算
⑴ 轉(zhuǎn)讓非上市股權(quán)是否繳納增值稅？
⑵ 轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)是否繳納增值稅？
2．企業(yè)所得稅
⑴ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何繳納企業(yè)所得稅？　
3．案例分享操作技巧
十：增值稅會計核算新規(guī)解讀與應(yīng)用案例
1．會計科目的設(shè)置詳解與分析
2．賬務(wù)處理及應(yīng)用
3．綜合案例分析