課程說明
按照山東省地方稅務(wù)局稅收征管工作安排，從去年下半年開始對全省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的完工項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模的清算工作。本次清算規(guī)模之大、力度之強(qiáng)、戰(zhàn)線之長、手段之先進(jìn)、投入人力之多前所未有。從前期已經(jīng)完成的清算項(xiàng)目來看，存在問題的項(xiàng)目眾多，補(bǔ)交稅款的數(shù)額巨大，絕大部分企業(yè)和項(xiàng)目，都因納稅人對國家政策把握不清和操作失誤不同程度的存在問題。
為了幫助大家盡快熟悉稅收政策，把握清算方法，降低清算風(fēng)險(xiǎn)，我們再一次組織土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)。著重幫助大家弄清：
1．營改增后純新項(xiàng)目清算與老項(xiàng)目項(xiàng)目清算有何不同？
2．營改增后新老項(xiàng)目收入確認(rèn)有何區(qū)別？
3．營改增后項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入應(yīng)如何確認(rèn)？
4．營改增后新項(xiàng)目土地成本的確認(rèn)與營改增前有何不同？
5．營改增后采取不同的承包方式是否會(huì)對建筑成本造成影響？
6．營改增后會(huì)計(jì)核算制度的變化對項(xiàng)目清算結(jié)果會(huì)造成哪些影響？
7．營改增后增值稅稅率的調(diào)整會(huì)對清算結(jié)果造成哪些影響？
8．金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)背后會(huì)給企業(yè)清算工作帶來哪些隱憂？
本次培訓(xùn)為“山東省土地增值稅清算專場”，將緊密結(jié)合國家土地增值稅清算的法律法規(guī)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）、《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)，2017年9月21日）以及其他與清算有關(guān)的“營改增后出臺(tái)的稅收新政”來講解。課程全部采用真實(shí)的案例——真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實(shí)踐。希望通過本次培訓(xùn)，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實(shí)操能力，讓大家的清算水平再上一個(gè)新臺(tái)階。


課程大綱
第一部分：營改增后土地增值稅征收管理應(yīng)側(cè)重考慮哪些方面？
一．土地增值稅針對哪些單位和個(gè)人征收？
二．土地增值稅針對哪些業(yè)務(wù)征收？
【案例01】房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，
是否應(yīng)征收土地增值稅？
【案例02】房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
【案例03】委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
三．預(yù)繳土地增值稅時(shí)應(yīng)注意哪些問題？按照最新規(guī)定預(yù)繳稅款如何進(jìn)行會(huì)計(jì)
核算？
四．在哪些情況下要對土地增值稅實(shí)行核定征收？
五．開發(fā)普通住宅銷售、國家依法征用收回的房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠？
六．以房地產(chǎn)進(jìn)行的“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增
值稅？
【案例04】營改增后以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，
以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式
取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
七．以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅？
八．開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅？
第二部分：營改增后土地增值稅竣工清算應(yīng)側(cè)重注意哪些問題？
一．土地增值稅清算必須符合那些基本條件
【案例05】在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對國稅發(fā)[2006]187號(hào)、國稅
發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）
售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
二．土地增值稅清算時(shí)“清算單位”如何確認(rèn)
【案例06】國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門
審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分
期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”
和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
【案例07】清算時(shí)，同一項(xiàng)目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)
將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時(shí)，贈(zèng)送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計(jì)算
土地增值稅？
【案例08】清算時(shí)，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
三．營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，新老項(xiàng)目收入確認(rèn)有何不同？
四．代收款項(xiàng)應(yīng)如何處理？
五．發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入處理？
【案例09】營改增以后在實(shí)際工作中，發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？
六．土地增值稅清算時(shí)以什么為依據(jù)確認(rèn)清算收入？
七．違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？
八．清算時(shí)對清算收入偏低如何確認(rèn)？
【案例10】政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格回購安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不
動(dòng)產(chǎn)收入？
九．清算收入審核的方法和內(nèi)容
㈠ 收入審核的方法
㈡ 收入審核的內(nèi)容
十．清算時(shí)可以扣除的項(xiàng)目包括哪些內(nèi)容
十一．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么？營改增后“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是
否會(huì)影響新項(xiàng)目的土地成本扣除？
【案例11】在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何
計(jì)算扣除？同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如
何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
【案例12】清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是
否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？
【案例13】清算時(shí)，地方政府、財(cái)政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還
款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？
【案例14】未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑
據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
【案例15】經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金
抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣
除？
【案例16】開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷
補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，
差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。
【案例17】母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全
資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，
將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總
公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的
付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允
許扣除土地價(jià)款？
【案例18】改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時(shí)土地成本
如何扣除？
【案例19】進(jìn)行新項(xiàng)目清算時(shí)，“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”后會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，是
否影響土地成本的扣除？
十二．開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本如何確認(rèn)？
㈠ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
【案例20】房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費(fèi)、
周轉(zhuǎn)房支出應(yīng)如何處置？
【案例21】開發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？
㈡ 前期工程費(fèi)：
㈢ 建筑安裝工程費(fèi)：
【案例22】單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何
計(jì)算分?jǐn)偅?br />【案例23】國稅發(fā)[2006]187號(hào)，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如
何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時(shí)會(huì)受到哪些
影響？
【案例24】清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合
銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營改增后是否采取
“甲供材”對甲乙雙方會(huì)有哪些影響？
【案例25】開發(fā)項(xiàng)目涉及甲供材的，雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作？
【案例26】在土地增值稅清算的時(shí)候，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的
部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？
㈣ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：
㈤ 公共配套設(shè)施費(fèi)：
【案例27】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)
機(jī)關(guān)如何掌握？
【案例28】公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
【案例29】清算時(shí)，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”
是否允許扣除？對該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何
處置？
【案例30】規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
㈥ 開發(fā)間接費(fèi)用：
【案例31】計(jì)算土增稅時(shí)，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？
【案例32】房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、
開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
【案例33】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費(fèi)、建筑安裝
工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或
不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？
十三．開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用如何確認(rèn)
【案例34】為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本
的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
【案例35】《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？
關(guān)于借款費(fèi)用的扣除應(yīng)如何把握？
【案例36】房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？
委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、
單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，
費(fèi)用是否可以扣除？
【案例37】企業(yè)的下列費(fèi)用支出屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？
【案例38】為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？
十四．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)：
【案例39】營改增以后清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
十五．清算時(shí)其他扣除項(xiàng)目金額如何計(jì)算，加計(jì)扣除有哪些具體規(guī)定？
十六．轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算：
【案例40】營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？
十七．扣除項(xiàng)目審核的方法和內(nèi)容：
㈠ 成本檢查的方法：
㈡ 成本檢查的內(nèi)容：
十八．土地增值稅清算時(shí)應(yīng)納稅款計(jì)算：
【案例41】項(xiàng)目橫跨營改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除如
何計(jì)算？
十九．土地增值稅清算后應(yīng)納稅款計(jì)算：
【案例42】清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費(fèi)用支出，需要補(bǔ)退稅款的
如何計(jì)算？