【課程背景】
2019年是我國(guó)減稅降費(fèi)年，國(guó)家稅收政策，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，變動(dòng)都較大，特別是近期財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于〈土地增值稅法（征求意見稿）〉向社會(huì)公開征求意見的通知》，通知中新法對(duì)土地增值稅政策作出了極大的調(diào)整，“集體土地入稅、企業(yè)自行清算”，完全顛覆了以往的舊理念、舊模式。及時(shí)了解政策變化，全面掌握稅收政策的精髓，有助于企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與納稅管理，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，因此，本期課程又特意安排了“2019 新稅改形勢(shì)下稅收政策解讀”內(nèi)容。
另外，基于“新法”馬上即將出臺(tái)，本輪土地增值稅清算，可能是您最后一次運(yùn)用“舊法”進(jìn)行土地增值稅清算。怎樣做倒用好舊法、善始善終，也將成為企業(yè)近期面臨的一個(gè)主要問題。特別是營(yíng)改增后土地增值稅清算政策也隨之發(fā)生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭(zhēng)議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點(diǎn)、難點(diǎn)，特開設(shè)“新稅改形勢(shì)下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析”課程，這可能是“舊法時(shí)代”您最后一次參加土地增值稅業(yè)務(wù)的培訓(xùn)課程了，望您倍加珍惜！
該課程，以近年來新發(fā)布的稅收政策和土地增值稅規(guī)定為基礎(chǔ)，全面講解大家普遍關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題，內(nèi)容新鮮、重點(diǎn)突出、案例真實(shí)、講解深入。適合從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)老板、財(cái)務(wù)高管、業(yè)務(wù)主管學(xué)習(xí)培訓(xùn)。參訓(xùn)后一定會(huì)對(duì)提高您的會(huì)計(jì)核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

【課程大綱】

第一部分：新稅改形勢(shì)下稅收新政解讀

一、增值稅政策解讀：
1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2、納稅人在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳增值稅后應(yīng)如何計(jì)算預(yù)繳城建稅、教育附加？
3、增值稅留抵退稅后城建稅、教育附加應(yīng)如何處理？
4、2019年小規(guī)模納稅人將迎來那些稅收新優(yōu)惠？
5、增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，開票有誤需要重新開具的，未開具增值稅發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，應(yīng)如何開票？開票時(shí)如何操作選擇適用稅率？
6、已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，如何計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減？
7、按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，如何計(jì)算計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
8、4月1日以后增值稅稅率下調(diào)具體規(guī)定如何，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)將帶來哪些影響？
9、4月1日起，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)建進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣發(fā)生哪些新變化，還未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何處理？
10、4月1日以后購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣有哪些具體規(guī)定？
11、4月1日以后哪些行業(yè)可以實(shí)施僅限水稅加計(jì)扣除，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)受到來自相關(guān)方的影響？
12、4月1日起，符合哪些條件的納稅人可以試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，退稅額如何計(jì)算？

二、企業(yè)所得稅
1、進(jìn)行企業(yè)所得稅清算時(shí)以什么為稅前扣除憑證？
2、企業(yè)在補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證過程中，因?qū)Ψ阶�銷、撤銷、依法被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無法補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證的，其支出是否還允許稅前扣除？
3、企業(yè)與其他企業(yè)、個(gè)人在境內(nèi)共同接受應(yīng)稅勞務(wù)、非應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生的支出，采取分?jǐn)偡绞降模瑧?yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)�，企業(yè)以什么為稅前扣除憑證？
4、企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)�、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方采取分?jǐn)偡绞降�，企業(yè)以什么憑證作為稅前扣除憑證。
5、房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)到底應(yīng)該以國(guó)稅函【2008】875號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)】哪一個(gè)文件規(guī)定為準(zhǔn)？
6、以施工合同為準(zhǔn)計(jì)算發(fā)票不足金額時(shí)，以總包合同金額為準(zhǔn)還是分包合同金額為準(zhǔn)，具體操作時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？
7、先建設(shè)主體，后建設(shè)配套設(shè)施，主體完工后公共配套設(shè)施費(fèi)如何預(yù)提？
8、以不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本確認(rèn)的方式有何不同？
9、由于土地增值稅清算較晚造成企業(yè)多交企業(yè)所得稅，清算后應(yīng)如何進(jìn)行處理？
10、采取“項(xiàng)目合作”合作的方式聯(lián)合開發(fā)，接受對(duì)方投資應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理，項(xiàng)目利潤(rùn)所得稅如何計(jì)算？

三、土地增值稅（新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀：
1、新土地增值稅法納稅人發(fā)生了怎樣的變化？
2、新土地增值稅關(guān)于收入、扣除項(xiàng)目總額、稅率做了怎樣的規(guī)定？
3、新土地增值稅法納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及納稅申報(bào)時(shí)間發(fā)生了怎樣的變化？
4、新土地增值稅法關(guān)于土地增值稅清算做出那些新規(guī)定？
5、新土地增值稅法關(guān)于稅收優(yōu)惠產(chǎn)生了那些不一樣的變化？
6、新土地增值稅法新增加了哪些內(nèi)容？

第二部分 新稅改形勢(shì)下土地增值稅清算經(jīng)典案例分析

一、關(guān)于納稅人
1、在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)繳納土地增值稅？
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權(quán)之前銷售房屋是否應(yīng)征收土地增值稅？
2、房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關(guān)于稅收優(yōu)惠
1、開發(fā)、銷售普通住宅銷售、國(guó)家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何把握？
2、以房地產(chǎn)進(jìn)行“投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增值稅
3、營(yíng)改增以后以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
4、以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅
5、開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅

三、關(guān)于清算條件與清算單位確認(rèn)
1、在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
2、國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
3、清算時(shí)，同一項(xiàng)目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？銷售房屋時(shí)，贈(zèng)送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅？
4、清算時(shí)，對(duì)“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待？

四、關(guān)于清算收入
1、營(yíng)改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，新老項(xiàng)目收入確認(rèn)有何不同？
2、什么情況下代收款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為收入，什么情況下代收款項(xiàng)不應(yīng)確認(rèn)收入？
3、營(yíng)改增以后發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入，視同銷售行為應(yīng)如何處置？
4、土地增值稅清算時(shí)以那些會(huì)計(jì)資料為依據(jù)確認(rèn)清算收入？
5、訂金、誠(chéng)意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？
9、清算時(shí)如何確認(rèn)清算收入偏低、偏高？
10、政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格回購(gòu)安置房的應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入？
11、審核清算收入應(yīng)重點(diǎn)注意那些問題？

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么，營(yíng)改增后“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是否會(huì)影響新項(xiàng)目的土地成本扣除
2、在實(shí)際工作中一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除？同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
3、清算時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國(guó)土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？
4、清算時(shí)地方政府、財(cái)政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？
5、未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
6、經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據(jù)能否扣除？
7、開發(fā)商與國(guó)土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。代政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否扣除？
8、母公司購(gòu)得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊(cè)全資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為母公司，在清算時(shí)此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？
9、改制時(shí)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時(shí)土地成本如何扣除？
10、房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出應(yīng)如何處置？
11、項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，計(jì)算開發(fā)成本時(shí)不同性質(zhì)的返遷房應(yīng)該如何分別處置？
12、單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?br />13、國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時(shí)會(huì)受到哪些影響？
14、清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對(duì)開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營(yíng)改增后是否采取“甲供材”對(duì)甲乙雙方會(huì)有哪些影響？
15、開發(fā)項(xiàng)目涉及甲供材的，雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作？
16、在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？
17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？
18、公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
19、清算時(shí)，對(duì)開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何處置？
20、規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)支出是否允許扣除？
21、計(jì)算土地增值稅時(shí)，“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？
22、房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？
24、為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
25、《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？當(dāng)據(jù)實(shí)扣除的利息低于計(jì)算扣除的利息時(shí)是否可以選擇計(jì)算扣除？
26、房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？
27、企業(yè)開發(fā)用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發(fā)生的立場(chǎng)是非、開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用，屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？
28、清算時(shí)為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？如果開發(fā)企業(yè)較小，項(xiàng)目單一，會(huì)計(jì)核算時(shí)是否可以不設(shè)置企業(yè)管理費(fèi)科目，將全部費(fèi)用均歸集到開發(fā)間接費(fèi)？
29、營(yíng)改增以后清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
30、清算時(shí)土地開發(fā)與房屋開發(fā)加計(jì)扣除計(jì)算方法有什么不同？
31、營(yíng)改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？
32、審核扣除項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具體注意哪些問題？

六、關(guān)于清算結(jié)果計(jì)算
1、項(xiàng)目橫跨營(yíng)改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除、增值率、增值額、應(yīng)納稅額應(yīng)如何計(jì)算？
2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費(fèi)用支出，需要補(bǔ)退稅款的如何計(jì)算？

七、關(guān)于納稅申報(bào)
納稅申報(bào)表和填報(bào)注意事項(xiàng)說明。