第一章
項目成本管理技能
項目成本管理技能主要：
工程估價：工程的估算、概算、預(yù)算
成本計劃、支付計劃、成本控制：
審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷
工程款結(jié)算和審核。
一.成本管理五個重要的數(shù)字
二.掙值的內(nèi)涵

掙值分析示意圖




三.成本偏差與進(jìn)度偏差
1.成本偏差
2.進(jìn)度偏差




四.費用控制與趕工
1.費用經(jīng)常超標(biāo)的原因
2.費用控制方法
2.項目進(jìn)度與費用的關(guān)系




五.預(yù)算、概算與竣工偏差
1.完工預(yù)算(BAC)
2.待完工預(yù)算(ETC)




項目預(yù)算及其不同情況示意圖




案例：新車間建設(shè)項目預(yù)算方法

3.完工概算(EAC)
4.完工偏差




六.項目資源管理
1.項目資源管理概述
2.資源的均衡

3.項目資源的優(yōu)化配置





第二章
項目經(jīng)理現(xiàn)場管理技巧




一。 項目經(jīng)理現(xiàn)場管理基礎(chǔ)工作
項目經(jīng)理部應(yīng)認(rèn)真搞好施工現(xiàn)場管理，做到文明施工、安全有序、整潔衛(wèi)生、不擾民、不損害公眾利益。

1。 現(xiàn)場門頭應(yīng)設(shè)置承包人的標(biāo)志。




承包人項目經(jīng)理部應(yīng)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場場容文明形象管理的總體策劃和部署;各分包人應(yīng)在承包人項目經(jīng)理部的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，按照分區(qū)劃塊原則，搞好分包人施工用地區(qū)城的場容文明形象管理規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行，并納入承包人的現(xiàn)場管理范疇，接受監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)。




2。項目經(jīng)理部應(yīng)在現(xiàn)場入口的醒目位置，公示下列內(nèi)容:




（1 ）工程概況牌，包括:工程規(guī)模、性質(zhì)、用途，發(fā)包人、設(shè)計人、承包人和監(jiān)理單位的名稱，施工起止年月等。
（2） 安全紀(jì)律牌。
（3） 防火須知牌。
（4） 安全無重大事故計時牌。
（5） 安全生產(chǎn)、文明施工牌。
（6） 施工總平面圖。
（7） 項目經(jīng)理部組織架構(gòu)及主要管理人員名單圖。




3。 項目經(jīng)理應(yīng)把施工現(xiàn)場管理列人經(jīng)常性的巡視檢查內(nèi)容，并與日常管理有機結(jié)合，認(rèn)真聽取鄰近單位、社會公眾的意見和反映，及時抓好整改。




二。 規(guī)范場容
1。 施工現(xiàn)場場容規(guī)范化應(yīng)建立在施工平面圖設(shè)計的科學(xué)合理化和物料器具定位管理標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上。承包人應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的管理水平，建立和健全施工平面圖管理和現(xiàn)場物料器具管理標(biāo)準(zhǔn)，為項目經(jīng)理部提供場容管理策劃的依據(jù)。




2。項目經(jīng)理部必須結(jié)合施工條件，按照施工方案和施工進(jìn)度計劃的要求，認(rèn)真進(jìn)行施工平面圖的規(guī)劃、設(shè)計、布置、使用和管理。
（1）。 施工平面圖宜按指定的施工用地范圍和布置的內(nèi)容，分別進(jìn)行布置和管理。




（2）。 單位工程施工平面圖宜根據(jù)不同施工階段的需要，分別設(shè)計成階段性施工平面圖，并在階段性進(jìn)度目標(biāo)開始實施前，通過施工協(xié)調(diào)會議確認(rèn)后實施。




3。項目經(jīng)理部應(yīng)嚴(yán)格按照已審批的施工總平面圖或相關(guān)的單位工程施工平面圖劃定的位置，布置施工項目的主要機械設(shè)備、腳手架、密封式安全網(wǎng)和圍擋、模具、施工臨時道路、供水、供電、供氣管道或線路、施工材料制品堆場及倉庫、土方及建筑垃圾、變配電間、消火栓、警衛(wèi)室、現(xiàn)場的辦公、生產(chǎn)和生活臨時設(shè)施等。




4。施工物料器具除應(yīng)按施工平面圖指定位置就位布置外，尚應(yīng)根據(jù)不同特點和性質(zhì)，規(guī)范布置方式與要求，并執(zhí)行碼放整齊、限寬限高、上架入箱、規(guī)格分類、掛牌標(biāo)識等管理標(biāo)準(zhǔn)。




5。 在施工現(xiàn)場周邊應(yīng)設(shè)置臨時圍護(hù)設(shè)施。市區(qū)工地的周邊圍護(hù)設(shè)施高度不應(yīng)低于1.8m“臨街腳手架、高壓電纜、起重把桿回轉(zhuǎn)半徑伸至街道的，均應(yīng)設(shè)置安全隔離棚。危險品庫附近應(yīng)有明顯標(biāo)志及圍擋設(shè)施。




6。 施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置暢通的排水溝渠系統(tǒng)，場地不積水、不積泥漿，保持道路干燥堅實。工地地面應(yīng)做硬化處理。




三。作好環(huán)境保護(hù)
1。 項目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù) 《環(huán)境管理系列標(biāo)準(zhǔn)》 (GB/T24000一ISO14000)建立項目環(huán)境監(jiān)控體系，不斷反饋監(jiān)控信息，采取整改措施。




2。 施工現(xiàn)場泥漿和污水未經(jīng)處理不得直接排人城市排水設(shè)施和河流、湖泊、池塘。




3。 除有符合規(guī)定的裝置外，不得在施工現(xiàn)場熔化瀝青和焚燒油氈、油漆，亦不得焚燒其他可產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣味的廢棄物，禁止將有毒有害廢棄物作土方回填。




4。 建筑垃圾、渣土應(yīng)在指定地點堆放，每日進(jìn)行清理。高空施工的垃圾及廢棄物應(yīng)采用密閉式串筒或其他措施清理搬運。裝載建筑材料、垃圾或渣土的車輛，應(yīng)采取防止塵土飛揚、灑落或流溢的有效措施。施工現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)需要設(shè)置機動車輛沖洗設(shè)施，沖洗污水應(yīng)進(jìn)行處理。




5。 在居民和單位密集區(qū)域進(jìn)行爆破、打樁等施工作業(yè)前，項目經(jīng)理部應(yīng)按規(guī)定申請批準(zhǔn)，還應(yīng)將作業(yè)計劃、影響范圍、程度及有關(guān)措施等情況，向受影響范圍的居民和單位通報說明，取得協(xié)作和配合;對施工機械的噪聲與振動擾民，應(yīng)采取相應(yīng)措施予以控制。




6。 經(jīng)過施工現(xiàn)場的地下管線，應(yīng)由發(fā)包人在施工前通知承包人，標(biāo)出位置，加以保護(hù)。施工時發(fā)現(xiàn)文物、古跡、爆炸物、電纜等，應(yīng)當(dāng)停止施工，保護(hù)好現(xiàn)場，及時向有關(guān)部門報告，按照有關(guān)規(guī)定處理后方可繼續(xù)施工。




7。 施工中需要停水、停電、封路而影響環(huán)境時，必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，事先告示。在行人、車輛通行的地方施工，應(yīng)當(dāng)設(shè)置溝、井、坎、穴覆蓋物和標(biāo)志。




8。 溫暖季節(jié)宜對施工現(xiàn)場進(jìn)行綠化布置。




四。 防火保安
1。 現(xiàn)場應(yīng)設(shè)立門衛(wèi)，根據(jù)需要設(shè)置警衛(wèi)，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作，并采取必要的防盜措施。施工現(xiàn)場的主要管理人員在施工現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)佩戴證明其身份的證卡，其他現(xiàn)場施工人員宜有標(biāo)識。有條件時可對進(jìn)出場人員使用磁卡管理。




2。 承包人必須嚴(yán)格按照《中華人民共和國消防法》的規(guī)定，建立和執(zhí)行防火管理制度�，F(xiàn)場必須有滿足消防車出人和行駛的道路，并設(shè)置符合要求的防火報警系統(tǒng)和固定式滅火系統(tǒng)，消防設(shè)施應(yīng)保持完好的備用狀態(tài)。在火災(zāi)易發(fā)地區(qū)施工或儲存、使用易燃、易爆器材時，.承包人應(yīng)當(dāng)采取特殊的消防安全措施�，F(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙，必要時可設(shè)吸煙室





3． 施工現(xiàn)場的通道、消防出人口、緊急疏散樓道等，均應(yīng)有明顯標(biāo)志或指示牌。有高度限制的地點應(yīng)有限高標(biāo)志。




4。 施工中需要進(jìn)行爆破作業(yè)的，必須經(jīng)政府主管部門審查批準(zhǔn)，并提供爆破器材的品名、數(shù)量、用途、爆破地點、四鄰距離等文件和安全操作規(guī)程，向所在地縣、市 (區(qū))公安局申領(lǐng)”爆破物品使用許可證“，由具備爆破資質(zhì)的專業(yè)隊伍按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。數(shù)量、用途、爆破地點、四鄰距離等文件和安全操作規(guī)程，向所在地縣、市 (區(qū))公安局申領(lǐng)”爆破物品使用許可證“，由具備爆破資質(zhì)的專業(yè)隊伍按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。




五。 衛(wèi)生防疫及其他事項
1。 施工現(xiàn)場不宜設(shè)置職工宿舍，必須設(shè)置時應(yīng)盡量和施工場地分開。





現(xiàn)場應(yīng)準(zhǔn)備必要的醫(yī)務(wù)設(shè)施。在辦公室內(nèi)顯著位置應(yīng)張貼急救車和有關(guān)醫(yī)院電話號碼。根據(jù)需要采取防暑降溫和消毒、防毒措施。施工作業(yè)區(qū)與辦公區(qū)應(yīng)分區(qū)明確。




2。 承包人應(yīng)明確施工保險及第三者責(zé)任險的投保人和投保范圍。




3。 項目經(jīng)理部應(yīng)對現(xiàn)場管理進(jìn)行考評，考評辦法應(yīng)由企業(yè)按有關(guān)規(guī)定制定。




4。 項目經(jīng)理部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場節(jié)能管理。有條件的現(xiàn)場應(yīng)下達(dá)能源使用指標(biāo)。




5。 現(xiàn)場的食堂、廁所應(yīng)符合衛(wèi)生要求，現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置飲水設(shè)施





第三章
項目經(jīng)理的溝通技 能




與政府部門的溝通技巧
一．房地產(chǎn)企業(yè)與哪些政府部門要打交道？
1．建設(shè)局（建委）——（規(guī)劃處) 溝通基點：訴求意思、獲取審批 溝通前提：讀懂讀透政策法規(guī)、找準(zhǔn)共同點 溝通對象：主辦人員、科處長、主管主任（局長）
涉及人員：相關(guān)工作人員、主要負(fù)責(zé)人員家屬和朋友




2．國土局（土地局）——土地利用科 溝通基點：訴求意思獲取土地使用證 溝通前提：熟悉國土資源法、找準(zhǔn)可能變通方案




3。規(guī)劃局 溝通基點：
政府權(quán)利和政策作用點，情法兼?zhèn)? 明確動機：規(guī)劃面積與位置直接涉及開發(fā)成本，力爭有利更多 溝通準(zhǔn)備：定點地段的土地政策法規(guī)為基礎(chǔ)的設(shè)計圖紙



4。計委（發(fā)改委）-投資處、立項 溝通基點：
突出項目經(jīng)濟社會意義，耐心訴求為首
溝通對象：公司主要負(fù)責(zé)人和主要辦理人員、計委項目處和主管領(lǐng)導(dǎo)



5。工商稅務(wù)局-辦證
6。環(huán)保局




7。省、市、區(qū)政府主管市長書記-對口領(lǐng)導(dǎo)
溝通基點：項目達(dá)成意義與政府政績的意思訴求
溝通中心：大思想、少許細(xì)節(jié)
溝通機會：辦公時間，休閑時間（公司高層宴請）




8。招標(biāo)辦-招投標(biāo)
9。房產(chǎn)局-開發(fā)處
溝通基點：針對產(chǎn)品、維護(hù)關(guān)系、獲取產(chǎn)品隱行利益
溝通對象：局技術(shù)人員、產(chǎn)權(quán)辦證人員、產(chǎn)權(quán)交易主管人員




二．與政府部門溝通的基本原則
1．以政策、法規(guī)為基礎(chǔ)
2．文件化溝通形式為主要形式
3．程序化：按程序流程撞擊溝通
4．針對性：房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)部門與專門政府部門溝通




三．高效溝通技巧
1．找準(zhǔn)主管部門、領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)鍵人物
2．多元法相結(jié)合——業(yè)務(wù)為主、感情連接為線、方式策略是關(guān)鍵
3．以傾聽、咨詢、傳達(dá)為主




與合作部門的溝通技巧




一．房地產(chǎn)企業(yè)一般與哪些部門合作
1．銀行（存款貸款業(yè)務(wù)、按揭業(yè)務(wù)） 關(guān)系：互利互惠 基點：信用第一，放眼長遠(yuǎn)




2．設(shè)計院所 甲乙關(guān)系、相互依賴、責(zé)任延續(xù)



3．施工單位 甲乙關(guān)系、溝通以質(zhì)量（施工質(zhì)量材料質(zhì)量）工期保證為主。須跟蹤訴求監(jiān)督意思、忌自封權(quán)利爛加干涉




4．銷售代理部門 明確代理商的房地產(chǎn)產(chǎn)品市場營銷能力，包括：營銷策劃能力、組織實施能力、信用水平，給予正常支持與協(xié)調(diào)，以避免銷售與房產(chǎn)本身問題解決的脫節(jié)




5．物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理服務(wù)與贏利能力，是維持開發(fā)公司長期利益的和房產(chǎn)品牌的保證




二．與合作部門溝通的關(guān)鍵點
1．定位：身份以甲方出現(xiàn)
合作意向首先明確，講究策略富有靈活性
案例：置信房產(chǎn)與設(shè)計院之間的長期合作




2．準(zhǔn)則：互利
利益均沾在利取與利失之間變通，不能做絕對利益者，否則必埋禍根
案例：易達(dá)房產(chǎn)與某建筑公司的矛盾




3．方式：合作
平等對待，在溝通過程中的所有環(huán)節(jié)，合作的心態(tài)處理禮尚往來細(xì)節(jié)

案例：金房與金牛建筑




4．基點：真誠
真誠合作成功的關(guān)鍵，切忌互相隱瞞，留下矛盾之根




與合作部門溝通的四忌：
1。以甲方自居
2．提出過分要求和條件
3．趾高氣揚
4。忘記目標(biāo)




內(nèi)部溝通技巧與上級溝通技巧


案例：某公司部門經(jīng)理的困惑




1.與上級溝通原則
相信領(lǐng)導(dǎo)是正確的
◆績效是關(guān)鍵
◆配合上級工作模式
◆認(rèn)清職責(zé),堅決執(zhí)行命令
◆任清自己角色




2.與上級溝通的一般技巧
――定期匯報。
――適時請求幫助和指導(dǎo)�！　� ――經(jīng)常向上級領(lǐng)導(dǎo)提供有效信息。　　 ――注意維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)形象�！�
――服從領(lǐng)導(dǎo)。
――與領(lǐng)導(dǎo)交往要保持分寸。
3.向領(lǐng)導(dǎo)反映問題的技巧
――向領(lǐng)導(dǎo)反映問題之前，列出提綱。
――反映的問題要屬實，不可人云亦云。
――要善于對信息進(jìn)行分析、過濾、總結(jié)、提煉�！　�
――反映客戶的需求，但不要以客戶的口氣向領(lǐng)導(dǎo)說話�！　�
――匯報問題前，一定要有對該問題解決辦法的思路。
――反映和匯報的問題要具體，多用數(shù)據(jù)說話。
二。與平級溝通技巧
準(zhǔn)則：貴和、寬容、仁、義
1.堅持原則，維護(hù)權(quán)利
2.積極地提出要求，采取直接了當(dāng)?shù)膽B(tài)度
3.積極地拒絕
4.積極地表明不同意見
技巧
――舉辦內(nèi)部培訓(xùn)班。增進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，密切與其他部門人員的接觸。
――召開情況介紹會，通報客戶情況，部門間的業(yè)務(wù)聯(lián)系合作情況�；ネㄓ袩o，互相監(jiān)督。
――召開座談會，了解其他部門需求，提出自己的需求。
――內(nèi)部聯(lián)誼，增進(jìn)內(nèi)部情感交流。
――定期內(nèi)部網(wǎng)訊，溝通內(nèi)部信息，增強凝聚力。
――經(jīng)常開展調(diào)研活動，與有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)同調(diào)查，為客戶的間接服務(wù)更真實和貼近客戶。
――推動內(nèi)部營銷部門崗位意識前移，與客戶直接接觸，提高非營銷人員的營銷意識。
三．與下級溝通的技巧 　　
――注重自身形象。加強修養(yǎng)，提高素質(zhì)。給員工以良好的管理者形象。
――用其所長�！　�
――體恤下屬。 ――不擺架子�！　�
――對員工提出的問題，要及時解決，不能采取不了了之的做法。 ――適當(dāng)授權(quán)。
――多激勵員工。
――不可在員工面前多顯示自己的能力。
――兼顧利益均衡。
常用的溝通方式與技巧
一． 電話溝通技巧
1.接聽、撥打電話的基本技巧和程序
2.接聽、撥打電話的基本技巧
3.接聽和撥打電話的程序
4.轉(zhuǎn)達(dá)電話的技巧
5.應(yīng)對特殊事件的技巧
二。 會議溝通技巧
1.會議的安排
2.會議的主持
3.成功地開始會議
4.會議主持人的溝通技巧
5.圓滿地結(jié)束會議
6.靈活地應(yīng)對會議的困境