第一部分：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)一、商業(yè)地產(chǎn)基本概念1、商業(yè)地產(chǎn)五大模塊2、如何認(rèn)識(shí)和研究一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目的商圈：認(rèn)知維度3、商圈案例分析：重慶萬(wàn)科河運(yùn)校及Ⅰ地塊項(xiàng)目（含形成歷程、商業(yè)類型對(duì)比、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)模式、商圈交通、品牌分布等）二、商業(yè)地產(chǎn)的分類（一）按照行業(yè)類別分類（二）按照市場(chǎng)輻射范圍分類（三）各形態(tài)形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)案例分析1、社區(qū)型商業(yè)案例分析2、區(qū)域型商業(yè)案例分析3、超區(qū)域型商業(yè)案例分析4、超級(jí)型商業(yè)案例分析5、目的地型商業(yè)案例分析6、專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)案例分析（四）按照物業(yè)形態(tài)分類三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別1、綜述：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的重大區(qū)別2、商業(yè)定位和住宅定位的區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五大贏利要點(diǎn)1、盈利模式：在“租”和“售”之間進(jìn)行選擇2、三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對(duì)比3、商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)贏利要點(diǎn)端正心態(tài)→一榮俱榮→招商前置→主題定位→退出機(jī)制五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位（一）如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位（市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路詳解、1、項(xiàng)目立地條件研究2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究3、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查和城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查4、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究5、輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究6、競(jìng)品及典型性案例研究7、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查和研究8、綜述：兩大定位手法大PK：穩(wěn)健定位VS品牌定位（二）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)定位1、初步業(yè)態(tài)組合定位2、主力店招商反饋3、調(diào)整業(yè)態(tài)組合4、確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批5、關(guān)鍵概念“坪效”重點(diǎn)解析（三）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格定位1、價(jià)格定位的重要性2、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位3、方法一：成本定價(jià)法4、方法二：市場(chǎng)比較法5、方法三：租金反推法六、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)難點(diǎn)（一）商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)：常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)解讀1）外觀設(shè)計(jì)綜合癥2）平面布置綜合癥3）道路規(guī)劃綜合癥4）忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃（二）設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則1）土地的高強(qiáng)度開發(fā)2）便捷的外部交通誘導(dǎo)3）高效的內(nèi)部人流組織4）重估樓層價(jià)值體系5）創(chuàng)造高附加值空間6）商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)7）延續(xù)地方文脈、提升商業(yè)文化品質(zhì)8）設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間第二部分：城市綜合體的招商策略一、商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃的制定（一）招商原則1）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)2）先主力店招商、次主力店招商、后小商鋪招商3）租金水平和商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體規(guī)劃，需長(zhǎng)期與短期收益相結(jié)合，追求利益最大化4）開業(yè)時(shí)保證80%的入駐率，保留一定空間，開業(yè)后進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整（二）招商順序1）先招主力店、再招次主力店、最后招散鋪2）先招面積大的，先招租金水平較低者3）隨著招商進(jìn)度推進(jìn)，商家資源積累越多，中小商家信心加強(qiáng)，有利于取得更高水準(zhǔn)的租金二、主力店的開店要求（將進(jìn)行分類進(jìn)行開店要求的說(shuō)明）1、超市類：沃爾瑪2、電器類：蘇寧電器3、休閑類：SPA洗浴中心4、餐飲類：連鎖快餐店5、休閑類：KTV6、餐飲類：面點(diǎn)、面包房三、商業(yè)顧問公司、運(yùn)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司早期介入至關(guān)重要（一）商業(yè)管理制度的制訂與完善（二）商戶關(guān)系的接收與整理（三）開業(yè)前商業(yè)裝修監(jiān)督、商品管理、企劃工作的執(zhí)行以及其他開業(yè)前的準(zhǔn)備工作1、關(guān)于整體概念與業(yè)態(tài)推論2、關(guān)于商業(yè)部分、寫字樓部分、住宅部分的建議3、定價(jià)策略與項(xiàng)目投資測(cè)算、現(xiàn)金流測(cè)算4、廣告宣傳：應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體訴求選擇廣告渠道與樣式5、案例分享：大阪難波城市綜合體第三部分：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理一、運(yùn)營(yíng)管理綜述（一）商業(yè)地產(chǎn)核心管理內(nèi)容1）業(yè)態(tài)管理2）營(yíng)銷管理3）服務(wù)管理4）物業(yè)管理（二）以大悅城為例解剖商業(yè)地產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)（三）城市綜合體運(yùn)營(yíng)理念（四）城市綜合體不同階段營(yíng)運(yùn)重點(diǎn)1、策劃開發(fā)期2、開業(yè)籌備期3、正常運(yùn)營(yíng)期二、運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目1、商戶管理2、導(dǎo)購(gòu)員管理3、商品管理4、客戶服務(wù)管理5、采取有效措施、防止跑單6、促銷管理7、店面標(biāo)準(zhǔn)化管理8、客服管理標(biāo)準(zhǔn)化三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)（一）關(guān)注環(huán)境（二）關(guān)注品質(zhì)（三）關(guān)注顧客（四）其他要點(diǎn)1、保持市場(chǎng)敏感性、時(shí)刻洞悉市場(chǎng)變化、調(diào)整與提高。2、適時(shí)進(jìn)行硬件更新3、適時(shí)改變讓項(xiàng)目更具時(shí)代感和吸引力4、細(xì)節(jié)的累積與提升5、普適性和獨(dú)特性、關(guān)注細(xì)節(jié)總結(jié)規(guī)律四、具體樓層管理工作、專賣店管理1、綜述：15大樓層管理工作細(xì)則說(shuō)明2、專賣店的經(jīng)營(yíng)管理3、專賣店的銷售服務(wù)管理五、附：香港購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理策略1、推動(dòng)購(gòu)物中心三權(quán)分立式管理、極度重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)購(gòu)物中心的作用2、經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象3、招商注重租戶組合4、附：香港主要商場(chǎng)樓層分布圖5、用策略經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)各層租金遞增同謀平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小6、購(gòu)物中心的租戶每年保持5%-10%的淘汰率7、前所未有的重視顧客的感受8、裝修期近乎完美的現(xiàn)場(chǎng)管理，不給購(gòu)物氛圍制造一絲絲的不和諧9、合理控制售價(jià)與租金之間的比率，將回報(bào)率控制在7%-8%之間10、其他運(yùn)營(yíng)管理策略