我們的主題是——

Ø 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以資本重組手段拿地要注意哪些問題？
Ø 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品有哪些類型？
Ø 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)階段如何做好成本核算？
Ø 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險如何分析籌劃？
Ø 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算將面臨什么樣的形勢？
 
【主講內(nèi)容】
第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本重組運作土地涉稅風(fēng)險防范
1．直接購買土地與購買公司股權(quán)要考慮哪些因素？
2．以賣公司形式賣土地是否存在后續(xù)風(fēng)險？
3．合并策略在房地產(chǎn)拿地中運用
⑴【案例】東吳公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，看中荊州土地，要求兩個公司合并。荊州公司涉及哪些稅務(wù)問題？劉備公司涉及哪些稅務(wù)問題，得到的是股權(quán)還是貨幣？荊州公司取得土地的賬面價值是？
4．公司分立是否都可以享受到免稅優(yōu)惠？
5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂中隱藏的納稅問題
6.股權(quán)置換方式能否按照免稅處理？
7．合作開發(fā)不能回避固定回報有哪些涉稅風(fēng)險？
⑴ 一起合作開發(fā)法院判決奧康公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)案例思考



第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)類型概述各有何特點


1．養(yǎng)老地產(chǎn)
2．農(nóng)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式有哪些？
3．旅游地產(chǎn)有哪些銷售模式？
4．工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式：
5．棚戶區(qū)改造、舊城改造、城中村改造有哪些模式？城中村村民安置補(bǔ)償房與城市國有土地上建造的房屋有無區(qū)別？
6．投資政府土地改造項目如何納稅處理？
⑴【案例】曹操投資公司接受東漢政府委托，投資開發(fā)A地塊項目，支付拆遷平整費用10000萬元，支付設(shè)計規(guī)劃費用2000萬元，支付拆遷補(bǔ)償費用30000萬元，一級土地開發(fā)完成后，政府組織招拍掛，底價80000萬元，若無人競拍，則有曹操子公司曹丕房地產(chǎn)公司底價兜底，競拍所得扣除政府各項基金外歸曹操投資公司所有，曹操投資公司如何進(jìn)行納稅處理？
7．以房地產(chǎn)公司名義立項開發(fā)回遷安置房如何計稅？
⑴【案例1】政府出讓給黃忠公司A地塊，土地出讓價款3000萬元，另外約定在A地塊之外的屬于政府所有的B地塊上要為政府建造回遷安置房100套，建造成本 預(yù)計2000萬元，開發(fā)建設(shè)以及籌融資均由黃忠公司負(fù)責(zé)，竣工后政府回購，回購價款假設(shè)2500萬元該如何稅務(wù)處理？
⑵【案例2】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協(xié)議約定土地出讓價款3000萬元，另外將回遷安置房土地B地塊也出讓給黃忠公司，協(xié)議約定出讓價款為2000萬元，該地塊主要用于A、B地塊的原居民回遷安置，由黃忠公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)建設(shè)，政府補(bǔ)償價款4200萬元，屬于補(bǔ)償超標(biāo)的面積由原居民向開發(fā)商補(bǔ)交房款，黃忠公司回遷房建造成本預(yù)計2000萬元該如何納稅處理？
⑶【案例3】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協(xié)議約定土地出讓價款3000萬元，黃忠公司取得拆遷許可證，取得該土地從事開發(fā)建設(shè)還要進(jìn)行拆遷及安置補(bǔ)償，貨幣拆遷費用2000萬元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式下建造成本支出4000萬元，如何進(jìn)行納稅處理？
⑷【案例4】黃忠公司負(fù)責(zé)拆遷還建，拆老陳家返還超面積補(bǔ)償房屋兩套，收取超面積價差30萬元，這30萬元是否繳納營業(yè)稅？
⑸【案例5】政府將拆遷、征收補(bǔ)償完畢的土地B出讓給黃忠公司，出讓協(xié)議約定土地出讓價款7000萬元，黃忠公司支付3000萬元土地出讓金，另外4000萬元作為為政府配建的回遷安置房補(bǔ)償款，房屋竣工后，政府收回回遷安置房分配給原土地被征收人，如何進(jìn)行納稅處理？
⑹【案例6】政府委托黃忠公司負(fù)責(zé)C地塊的拆遷安置，黃忠公司拆遷平整支出2000萬元、安置房建設(shè)支出3000萬元，政府評審后確定為5500萬元。黃忠公司競價8000萬元取得C地塊土地使用權(quán)。政府收取土地出讓價款后對黃忠公司進(jìn)行返還，返還收入5500萬元，其中拆遷平整費用2200萬元，安置房建設(shè)3300萬元，如何進(jìn)行納稅處理？


第三節(jié)：房地產(chǎn)項目開發(fā)成本如何核算與管控


1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成包含哪些內(nèi)容？
2．兼顧內(nèi)外需求，如何確定房地產(chǎn)成本核算對象？
3．房地產(chǎn)開發(fā)各成本項目核算范圍有哪些？
4．車庫、車位有無產(chǎn)權(quán)銷售以及利用人防設(shè)施、公共配套設(shè)施場地銷售的處理？
5．可售地下車位的開發(fā)成本該如何分?jǐn)�，是否要分�(jǐn)偼恋氐某杀�，不可售車位產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)自用部分或?qū)ν獬鲎馐褂脵?quán)車位該如何預(yù)留成本？
6．建筑面積、可售面積與不可售面積如何界定？
7．簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
⑴【案例】重慶周瑜建筑公司與孫策房地產(chǎn)公司簽訂工程施工合同，勞務(wù)部分價款
2000萬元，甲供材1000萬元，合同總價簽訂多少合適？
8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制如何確定責(zé)任主體？
9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分產(chǎn)品類型確定目標(biāo)成本方式
10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何編制完工結(jié)算單？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同臺賬管理
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本與會計成本主要差異有哪些？
13．房地產(chǎn)項目怎樣確定成本終結(jié)日？
14．成本終結(jié)日的確定與企業(yè)所得稅匯算清繳有何關(guān)系？


第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)銷售手段與涉稅風(fēng)險

1．市場銷售低迷，資金鏈緊張，以促銷求生存，衍生多少手段，稅務(wù)風(fēng)險幾何？
2．首付一成簽合同，多交了多少稅金？
3．借售房之名融資付利息、還本金帶來多少納稅風(fēng)險？
4．商業(yè)地產(chǎn)售后回租統(tǒng)一運營涉及幾方利益關(guān)系？稅收成本有多少？
5．買別墅大抽獎增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅計算對了嗎？
6．開發(fā)商沒及時交鑰匙承諾減免物業(yè)費到底算誰買單？
7．開發(fā)商代業(yè)主墊首付辦按揭誰沾光了？
8．售后回購算融資租賃嗎？
9．精裝修房裝修合同與銷售合同分開簽訂籌劃效果如何？
10．以公司名義買房有多少運作空間？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取供應(yīng)商違約金、罰款繳納營業(yè)稅嗎？
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取業(yè)主違約金繳納營業(yè)稅嗎？

第五節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員互動交流，答疑解惑