課程背景
“凡事預則立，不預則廢”，在2013年歲末央視連續(xù)炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，在國家稅務總局要求下，加強土地增值稅征管繼2014年之后仍將是2015年各地方稅務機關(guān)工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。加上江湖傳言，房地產(chǎn)業(yè)營改增2015年即將推動，前有營改增迷霧重重，后有地稅檢查清算，兩極分化的房地產(chǎn)市場形勢下，您將如何應對？化技巧為知識，化運用為理論，化零散于系統(tǒng)，嫻熟利用財稅技巧，節(jié)省稅負，化解各項納稅風險，正當其時！



課程大綱

第一模塊土地增值稅的賬務處理
2 年終結(jié)賬如何計提土地增值稅？計提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？
2 計提的土地增值稅能否稅前扣除？
2 清算補繳的稅款能否稅前扣除？補繳稅款形成的虧損如何處理？
2 清算所退稅款如何處理？
2 合作建房如何計算土地增值稅？
ž 合作開發(fā)應具備什么必要條件？
ž 合作開發(fā)稅務如何處理？
ž 合作開發(fā)主體如何確定？
ž 合作建房分房后銷售如何征稅？
ž 偽合作開發(fā)形式有哪些？

第二模塊 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策
2 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項目投資主體？
2 項目開發(fā)如何確定清算項目和清算單位？
2 小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？
2 未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？
2 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？
2 土地增值稅清算預征率是多少？核定征收率是多少？哪個更合算？
2 什么是普通標準住宅？規(guī)劃為普通標準住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？
2 以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
2 普通標準住宅如何運用定價策略？價格越高利潤會越高？
2 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？
2 政府返還款可有納稅籌劃空間？

第三模塊 房地產(chǎn)開發(fā)成本的清算分配
2 車庫、車位要不要分攤土地成本？
2 成本分攤方法有多少種？你可能用哪個？
2 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？
2 層高系數(shù)法適用上有哪些限制？
2 為什么很好的清算方案未被稅務機關(guān)認可？
第四模塊 房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地成本的清算扣除
2 土地作為扣除項目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？
2 置換土地如何確定計稅基礎？
2 拆遷補償費屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
2 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
2 取得凈地所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？
2 怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？
2 購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發(fā)成本扣除？
2 以土地投資如何會計和稅務處理？
2 土地閑置費企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？
2 收購目標公司間接取得土地稅收有何問題？
2 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
2 合并方式取得土地如何納稅處理？
2 分立方式取得土地稅收問題分析

第五模塊土地增值稅清算扣除項目金額（成本）如何確定？
2 項目規(guī)劃外所承建設施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？
2 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎？
2 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
2 購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
2 購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
2 建安成本可隨意虛增嗎？
2 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？
2 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？
2 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？
2 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
2 工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應付賬款可否計入開發(fā)成本？
2 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？
2 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？

第六模塊 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
2 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
2 委托貸款利息支出屬于能提供金融機構(gòu)證明嗎？
2 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？
2 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

第七模塊土地增值稅清算可否二次清算？
2 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？
2 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？
• 清算后取得發(fā)票咋辦？
• 清算后又賣房咋辦？

第八模塊土地增值稅清算收入如何確定？
2 土地增值稅收入如何確定？

第九模塊房地產(chǎn)項目注銷階段涉稅風險及納稅籌劃
2 房地產(chǎn)項目注銷虧損能否退稅？有多大可能性？
2 房地產(chǎn)項目注銷所得是否要全部繳納所得稅？
2 房地產(chǎn)項目注銷股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營業(yè)稅？
第十模塊 異想天開——房地產(chǎn)營改增的猜想

第十一模塊 學員互動交流、專家現(xiàn)場疑難解答！