《透視租賃業(yè)務(wù)中稅會(huì)差異的玄機(jī)》課程大綱
一、課程主旨
本課程以租賃業(yè)務(wù)為素材,以匯算清繳為主題,透視稅會(huì)差異的玄機(jī)。
二、配套教材
書名:租賃業(yè)務(wù)雙方涉稅實(shí)務(wù)疑難問題解析
編著:段暉
出版:經(jīng)濟(jì)管理出版社
特點(diǎn):
1、實(shí)用性。書中的實(shí)務(wù)和案例是經(jīng)過精心挑選的實(shí)戰(zhàn)案例,涉及各個(gè)領(lǐng)域,涉及各個(gè)環(huán)節(jié),涉及日常業(yè)務(wù),涉及疑難雜癥,涉及稅務(wù)爭(zhēng)議,涉及地區(qū)差異,具備廣泛的代表性和實(shí)用性。
2、全面性。書中的解析不局限于財(cái)務(wù),也不局限于稅務(wù),而是財(cái)務(wù)和稅務(wù)一并解決;不局限于出租方,也不局限于承租方,而是出租方和承租方的問題一并解決;不局限于某一個(gè)稅種,而是涉及的諸稅種一并解決。
三、教材目錄
(一)租賃業(yè)務(wù)標(biāo)的物的涉稅疑難解析
1、不動(dòng)產(chǎn)租賃的稅務(wù)問題
1.1.1不動(dòng)產(chǎn)融資租賃、場(chǎng)租、片租分別怎樣繳納營業(yè)稅?
1.1.2外地分公司房產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)在哪里納稅?
1.1.3部分出租和未進(jìn)行工程決算的房產(chǎn)對(duì)外出租,怎樣繳納房產(chǎn)稅?
1.1.4地產(chǎn)公司出租待售商鋪怎樣繳稅?
1.1.5地下車位、物業(yè)車庫和商場(chǎng)柜組對(duì)外出租,分別怎樣繳稅?
1.1.6集體土地租賃怎樣繳稅?乙方怎樣賬務(wù)處理和稅前扣除?
1.1.7在租入的土地上進(jìn)行房屋改造和新建房屋,怎樣進(jìn)行稅前扣除?
1.1.8甲乙合作建房,乙使用一定期限后歸還,雙方怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理和繳納稅款?
2、動(dòng)產(chǎn)租賃的稅務(wù)問題
1.2.1油罐出租是否納入“營改增”?
1.2.2設(shè)備跨期租賃是否營改增?簡(jiǎn)易計(jì)稅能否開具增值稅專用發(fā)票?
1.2.3遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)钠谧夂秃娇者\(yùn)輸?shù)母勺,營改增后分別怎樣繳稅?
1.2.4自產(chǎn)車輛出租是否視同銷售?是否作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出?
1.2.5員工上下班的班車租賃費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?怎樣稅前扣除?
3、混合租賃的稅務(wù)問題
1.3.1出租廠房和設(shè)備應(yīng)當(dāng)怎樣繳稅?承租方應(yīng)當(dāng)索取什么樣的票據(jù)?
1.3.2租賃茶具同時(shí)購買茶葉,出租方怎樣繳納增值稅?承租方怎樣索取發(fā)票和抵扣增值稅?
(二)租賃業(yè)務(wù)當(dāng)事人的納稅身價(jià)定性
1、經(jīng)營模式是否決定納稅身份
2.1.1運(yùn)輸車輛的承租掛靠,分別怎樣增值稅?
2.1.2產(chǎn)權(quán)式酒店按利潤分紅,是合作經(jīng)營還是租賃?
2.1.3以產(chǎn)權(quán)式酒店出資,是投資行為還是租賃?
2.1.4商場(chǎng)統(tǒng)一招租統(tǒng)一收銀,是聯(lián)營行為還是租賃?
2.1.5商業(yè)大樓向業(yè)主收取轉(zhuǎn)售電費(fèi),應(yīng)當(dāng)繳納增值稅還是營業(yè)稅?
2、出租方身份是否決定納稅身份
2.2.1轉(zhuǎn)租房屋是否納稅?是否適用差額征稅?
2.2.2行政機(jī)關(guān)出租房產(chǎn)是否納稅?承租人能否憑行政事業(yè)收據(jù)或非稅收入繳款書作稅前扣除?
2.2.3村委會(huì)出租集體土地是否納稅?承租人憑農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織收款收據(jù)能否作稅前扣除?
2.2.4軍隊(duì)出租房屋是否納稅?承租人憑軍隊(duì)收費(fèi)票據(jù)能否作稅前扣除憑證?
2.2.5房東不提供發(fā)票不負(fù)擔(dān)稅費(fèi),怎么辦?
2.2.6境外不動(dòng)產(chǎn)出租,承租人是否需要代扣代繳稅費(fèi)?
2.2.7航空公司境外包機(jī)業(yè)務(wù),承租人是否需要代扣代繳稅費(fèi)?
2.2.8集資建房出租,分配的租金是否繳納個(gè)人所得稅?
3、承租方身份是否決定納稅身份
2.3.1融資租賃設(shè)備甲乙雙方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?怎樣繳納增值稅?怎樣確認(rèn)收入和稅前扣除?
2.3.2融資租賃房產(chǎn),甲公司怎樣繳納營業(yè)稅和土地增值稅?房產(chǎn)稅和土地使用稅由誰繳納?
2.3.3怎樣判定融資租賃和分期收款?它們的主要區(qū)別是什么?
2.3.4融資性售后回租設(shè)備,承租方是否繳納增值稅?怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?出租方怎樣繳納增值稅?
2.3.5經(jīng)營性售后回租設(shè)備,承租方出售設(shè)備是否繳納增值稅?出租方是否適用增值稅差額征稅政策?
2.3.6只簽訂了《售后回租協(xié)議》,沒有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
2.3.7售后返租商品房如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
2.3.8公司為職工租房,是否并入工資薪金計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅?
(三)租金及其支付方式的涉稅疑難解析
1、提前收。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇(wù)問題
3.1.1收取租賃押金是否繳納營業(yè)稅?怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理?
3.1.2以租賃押金抵頂違約金,出租方是否納稅?承租方怎樣稅前扣除?
3.1.3預(yù)收租房定金應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)間繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?
3.1.4租賃合同未實(shí)際履行預(yù)收定金不退還的,出租方是否納稅?承租方怎樣稅前扣除?
3.1.5跨年度提前收取租金,出租方怎樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?承租方怎樣稅前扣除?
3.1.6跨年度提前一次性收取租金,出租方怎樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?承租方怎樣稅前扣除?
3.1.7租入房產(chǎn)的裝修費(fèi),是否增加房產(chǎn)原值?提前結(jié)束租賃的裝修費(fèi),承租方怎樣稅前扣除?
3.1.8籌建期內(nèi)支付的租金,承租方怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理和稅前扣除?
2、滯后收。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇(wù)問題
3.2.1按年遞增收取租金,出租方怎樣繳稅?承租方怎樣稅前扣除?
3.2.2跨年度滯后收取租金,出租方怎樣繳稅?承租方怎樣稅前扣除?
3、混合收。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇(wù)問題
3.3.1寫字樓同時(shí)收取租金和水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi),出租方怎樣開具發(fā)票?承租方怎樣進(jìn)行稅前扣除?
3.3.2物業(yè)公司統(tǒng)一代收代繳的租金、物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi),怎樣繳稅?承租方怎樣稅前扣除?
4、無租使用或免收租金的稅務(wù)問題
3.4.1無租使用房產(chǎn)怎樣繳稅?
3.4.2免租期怎樣繳納房產(chǎn)稅?是否確認(rèn)收入?承租方怎樣稅前扣除?
四、課程目錄
案例1:甲公司租賃乙公司班車接送員工上下班, 租賃費(fèi)每月15000元,乙公司開具增值稅專用發(fā)票注明價(jià)款13513.51元,稅額1486.49元。
問題:
怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
其進(jìn)項(xiàng)稅額能否從銷項(xiàng)稅額中抵扣?
能否稅前扣除,是否存在稅會(huì)差異?
案例2:甲乙兩公司簽訂合作建房協(xié)議,協(xié)議規(guī)定甲出地,乙出資。房屋建成后,產(chǎn)權(quán)歸甲方,乙公司使用10年后交還甲方。乙使用期間,每年向甲交納5萬元租金。房屋于2013年7月底建成,雙方確認(rèn)建房成本800萬元,公允價(jià)值1000萬元。2013年8月1日乙方向甲方支付至2014年7月31日期間的租金5萬元。
問題:
甲公司和乙公司分別怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
就合作建房業(yè)務(wù),甲公司和乙公司是否繳納營業(yè)稅,分別怎樣繳納?
甲公司和乙公司分別怎樣確認(rèn)收入和稅前扣除,是否存在稅會(huì)差異?
④是否存在稅收籌劃空間?
案例3:甲商場(chǎng)以統(tǒng)一招租、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一開票的模式對(duì)外聯(lián)營,乙公司等58戶商家簽約進(jìn)駐商場(chǎng),根據(jù)協(xié)議約定,甲分別向乙等58戶商家按照保底+20%收入抽成的方式獲取收益。商戶必須按照收入全額給甲商場(chǎng)開具17%增值稅專用發(fā)票,否則扣減相應(yīng)稅款后再結(jié)算款項(xiàng)。2013年甲公司保底收費(fèi)共計(jì)2000萬元,收銀統(tǒng)計(jì)58戶商家全年總進(jìn)賬5.6億,甲公司從中抽成1.12億。
問題:
聯(lián)營定性:租賃業(yè)務(wù)?購銷業(yè)務(wù)?代銷業(yè)務(wù)?
稅會(huì)差異在哪里?
商戶應(yīng)該提供什么樣的發(fā)票?
案例4:甲公司與乙公司簽訂協(xié)議,約定甲向丙購買一臺(tái)價(jià)值500萬元(含稅)的設(shè)備,再出租給乙,甲支付安裝費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)50萬元,初始直接費(fèi)用各1萬元。設(shè)備使用年限5年,自2013年1月1日起,租期4年,每年末支付租金150萬元,乙公司擔(dān)保設(shè)備余值10萬元。租賃期滿,乙可選擇行使購買權(quán)。假定甲為依法成立的租賃公司(增值稅一般納稅人),年利率為7%。
問題:
業(yè)務(wù)定性:融資租賃?經(jīng)營租賃?
出租方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理?
④出租方是否存在稅會(huì)差異?
案例5:甲公司與乙公司簽訂協(xié)議,約定甲向丙購買一臺(tái)價(jià)值500萬元(含稅)的設(shè)備,再出租給乙,甲支付安裝費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)50萬元,初始直接費(fèi)用各1萬元。設(shè)備使用年限5年,自2013年1月1日起,租期4年,每年末支付租金150萬元,乙公司擔(dān)保設(shè)備余值10萬元。租賃期滿,乙可選擇行使購買權(quán)。假定甲為依法成立的租賃公司(增值稅一般納稅人),年利率為7%。
問題:
承租方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
承租方怎樣進(jìn)行所得稅處理?
承租方是否存在稅會(huì)差異?
案例6: 甲公司與乙公司簽訂租房協(xié)議,約定的租期為2013年9月1日起2015年8月31日,租金總額120萬元,乙公司分別于2013年9月10日和2014年9月10日兩次支付。
問題:
提前分次收取租金,出租方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
提前分次收取租金,出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理?
是否存在稅會(huì)差異?
延伸案例:甲公司與乙公司于2013年12月28日簽訂租房協(xié)議,租期自2014年1月1日至2023年12月31日,年租金100萬元,約定合同簽訂當(dāng)日乙公司預(yù)付定金20萬元,房屋于2014年1月1日交付使用。
問題:
預(yù)收定金,出租方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
預(yù)收定金,出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理?
是否存在稅會(huì)差異?
案例7:甲公司與乙公司簽訂租房協(xié)議,約定的租期為2013年9月1日起至2015年8月31日止,年租金60萬元,乙公司于2013年9月1日一次性收取了兩年租金共計(jì)120萬元。
問題:
提前一次性收取租金,出租方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
提前一次性收取租金,出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理?
是否存在稅會(huì)差異?是否存在稅務(wù)籌劃空間?
案例8:乙公司租賃甲公司綜合樓經(jīng)營酒店,租期10年,自2013年1月1日至2022年12月31日。合同約定第1年租金36萬元,第二年39.6萬元,依此類推,每年遞增10%。租期內(nèi)年平均租金57.38萬元。
問題:
出租方怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
出租方怎樣進(jìn)行所得稅處理?
承租人怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?
④承租人怎樣進(jìn)行所得稅處理?
⑤是否存在稅會(huì)差異?
《透視租賃業(yè)務(wù)中稅會(huì)差異的玄機(jī)》所屬分類
財(cái)務(wù)稅務(wù)
《透視租賃業(yè)務(wù)中稅會(huì)差異的玄機(jī)》所屬專題
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)稅務(wù)培訓(xùn)、