《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式》課程大綱
客戶要求涵蓋內(nèi)容:
一、 拿地流程
二、 土地選擇
三、 拿地策略
四、 拿地模式
授課方式:
一、標(biāo)桿案例解析
二、個人實操案例介紹
三、傳統(tǒng)模式系統(tǒng)分析與講解
四、目前形勢下的創(chuàng)新模式分析與講解
第一章 商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展階段剖析與政策分析
一、案例:出人意料的勝敗,傳統(tǒng)商業(yè)PK新興城市綜合體
業(yè)界標(biāo)桿華貿(mào)中心的衰敗----新光天地百貨的持續(xù)領(lǐng)跑
二、2013年三季度拐點以來市場變化、商業(yè)地產(chǎn)面臨的嚴(yán)酷格局
三、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之一:商業(yè)地產(chǎn)城市空間的變化
四、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之二:商業(yè)地產(chǎn)城市等級的變化
五、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之三:商業(yè)地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化
六、房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)周期,如何預(yù)知周期變化
商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)周期變化時的不同操作策略
七、案例:萬達(dá)成功的唯一秘密
解讀:商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第三階段的特點:政府需求與企業(yè)產(chǎn)品的對接
商業(yè)地產(chǎn)土地價格的真相
八、案例:萬達(dá)轉(zhuǎn)型時期的嘗試:萬達(dá)漢街、影都、長白山到底在干什么
解讀:商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第四階段的特點:
九、十八大以來顛覆商業(yè)地產(chǎn)格局的重大政策之四:商業(yè)地產(chǎn)拿地的變化
十、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對行業(yè)變化的應(yīng)對方式選擇
單一住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跨越
住宅、商業(yè)地產(chǎn)向文化、休閑地產(chǎn)跨越
住宅、商業(yè)地產(chǎn)向科技等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跨越
二級開發(fā)向棚戶區(qū)改造方面的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向一二級聯(lián)動、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理的跨越
二級開發(fā)開發(fā)向新型城鎮(zhèn)化跨越
第二章 傳統(tǒng)拿地模式的思考
一、從概念開始
(一)交易對象
(二)交易物品
(三)交易方式
(四)交易價格
二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系
案例:融創(chuàng)地價表、萬達(dá)地價表、華夏幸福基業(yè)地價表、碧桂園地價表、萬科地價表
三、共性研判
(一)房地產(chǎn)開發(fā)的意義
(二)主要階段:拿地、研發(fā)、建設(shè)、營銷
四、共性解讀
(一)專注單一特定類型土地的意義
(二)尋求與政府、央企某一種特定結(jié)合的意義
五、與政府結(jié)合的傳統(tǒng)形式
本節(jié)探討在過去的20年里,開發(fā)企業(yè)與政府結(jié)合的各種形式,以下形式仍需結(jié)合招拍掛
(一)中心城區(qū)企業(yè)、機構(gòu)的外遷(濟(jì)南東進(jìn)模式的廣泛應(yīng)用)
(二)城中村改造(棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造)
(三)新農(nóng)村建設(shè)(河北省的失。
(四)參與新區(qū)規(guī)劃土地一級開發(fā)或一二級聯(lián)動(城投公司)
(五)基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)換取土地(東方園林)
(六)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地(光谷)
六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點和應(yīng)對手段
(一)財政收支兩條線的影響
(二)規(guī)劃體系的合規(guī)性
(三)新增建設(shè)用地指標(biāo)限制
(四)一級開發(fā)招標(biāo)機制
(五)地方融資平臺融資機能喪失
(六)樓堂館所禁建對政府主導(dǎo)型新區(qū)造城模式的毀滅
案例:萬達(dá)長白山的轉(zhuǎn)型
第三章 現(xiàn)行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操
一、規(guī)劃體系和國土資源體系的關(guān)系
(一)三大規(guī)劃體系的意義
1、總體規(guī)劃
2、控制性規(guī)劃
3、土地利用規(guī)劃
(二)一二級土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性
1、二級土地招拍掛的規(guī)劃體系
2、一級土地開發(fā)的規(guī)劃體系
案例:國土規(guī)劃調(diào)整程序
二、一級土地開發(fā)的三大節(jié)點
三、一級土地開發(fā)的合規(guī)性
四、傳統(tǒng)拿地模式實操案例:華藏世界合作合同
五、一級開發(fā)的土地成本確認(rèn)
案例:丁字灣南海新城
六、二級招拍掛的經(jīng)驗分享
(一)從土地出讓計劃開始
(二)掛牌條件設(shè)計
(三)競價策略
(四)摘牌后調(diào)容----玩不起的貓膩
(五)賬戶可以解決標(biāo)底
(六)臨場授權(quán)
(七)參與就是獲利
(八)阻擊獲利
課堂練習(xí)一
實戰(zhàn)模擬:掛牌
第四章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新
一、從產(chǎn)業(yè)展開對政府需求的研判---與政府結(jié)合的升級模式
二、從政府職能展開全新的結(jié)合模式
案例:中新生態(tài)城
解讀:生態(tài)文明
三、引導(dǎo)政府的政績觀念之一:新型城鎮(zhèn)化與精明增長
案例:案例:村不動、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村
四、引導(dǎo)政府的政績觀念之二:產(chǎn)業(yè)升級
案例:北京朝陽:科技CBD
案例:京津冀一體化規(guī)劃
案例:海口觀瀾湖
案例:合眾人壽
五、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和土地市場改革對土地價格的長期影響
六、機遇下的拿地和土地運營模式
七、央企合作路徑
案例:各公司融資成本
解讀:社會資源向央企和政府傾斜
案例:地鐵公司和地鐵上蓋
第五章 土地評估及拿地風(fēng)險規(guī)避
一、傳統(tǒng)教科書的土地估價方式
(一)傳統(tǒng)估價方式
(二)不可操作性
二、具備實操性的土地評估工具:戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣
三、進(jìn)入城市和區(qū)域的評估模型和拿地風(fēng)險
四、單一地塊的評估模型和拿地風(fēng)險
五、待定土地的開發(fā)技巧
六、二手土地拿地實際操作程序和風(fēng)險規(guī)避
課堂練習(xí)二
實戰(zhàn)模擬:土地戰(zhàn)略評估
第六章 商業(yè)地產(chǎn)招商運營之一:首要目標(biāo)--為政府招商,為土地運營
(一) 衛(wèi)星城:高端服務(wù)業(yè)位基礎(chǔ)的CSD模式
案例:北京:房山CSD
(二) 新城開發(fā):構(gòu)造混合產(chǎn)業(yè)中心模式
案例:廣州:中交集團(tuán)南沙新區(qū)
(三) 中心城區(qū):構(gòu)造行業(yè)中心模式
案例:香港數(shù)碼城、國家環(huán)境服務(wù)產(chǎn)業(yè)園
(四)開發(fā)戰(zhàn)略定位設(shè)計
(五)開發(fā)組織設(shè)計
(六)開發(fā)政策獲取
1、土地政策
2、招商引資
3、投資環(huán)境
(七)土地獲取
第七章 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營之二:為市場招商,為商業(yè)運營
(一)超大型商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品功能定位及物業(yè)配比
案例:瑞安新天地
(二)中小型商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品功能定位及物業(yè)配比
案例:復(fù)星實業(yè):三亞,亞特蘭蒂斯
(三)商業(yè)地產(chǎn)投融資及運營模式
案例:中糧大悅城
(四)移動互聯(lián)網(wǎng)時代對傳統(tǒng)商業(yè)運營模式的影響
1、商業(yè)運營的大數(shù)據(jù)時代、專業(yè)市場的衰退
2、生態(tài)、休閑、體驗式購物中心
第八章 郊區(qū)商業(yè)運營
(一)郊區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程
1、城市規(guī)劃與郊區(qū)商業(yè)的關(guān)系
2、郊區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢
3、郊區(qū)商業(yè)與城市中心商業(yè)的共存關(guān)系
(二)郊區(qū)商業(yè)的開發(fā)運營
1、郊區(qū)商業(yè)選址
2、郊區(qū)商業(yè)的策劃定位
3、郊區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計
4、郊區(qū)商業(yè)招商特點
5、郊區(qū)商業(yè)運營模式
(三)郊區(qū)商業(yè)成功案例分析:
1、永旺購物城
2、奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)
(四)新城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造政策為商業(yè)地產(chǎn)帶來的新契機
《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式》所屬分類
特色課程