根據(jù)稅制改革的“十二五”規(guī)劃，公元2014年“營(yíng)改增”步驟將進(jìn)入快車(chē)道，除目前的交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、郵政企業(yè)以外，建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”改革步驟必將進(jìn)一步加快并最終納入“營(yíng)改增”范疇，在此形勢(shì)下，各地對(duì)土地增值稅清算力度無(wú)疑將進(jìn)一步加強(qiáng)和深化，因?yàn)橐坏��?shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”，“房地產(chǎn)增值稅”和“土地增值稅”將不可能同時(shí)并存，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將失去一大稅收收入來(lái)源。

建安、房地產(chǎn)行業(yè)近些年已成各地稅務(wù)機(jī)關(guān)主體稅種，占全部稅收收入任務(wù)的比例一般都50%以上，有的地方甚至高達(dá)80%，可以說(shuō)土地增值稅清算力度的大小高低，直接決定了各地收入任務(wù)是否順利完成，未來(lái)的日子里，土地增值稅強(qiáng)化清算必將成為各地稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收工作重點(diǎn)！

此外，流動(dòng)性資金緊缺（有的企業(yè)已經(jīng)因此轟然倒下）、房產(chǎn)稅開(kāi)征風(fēng)聲鶴唳……形勢(shì)逼人，步步緊逼，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這形勢(shì)下生存，特別是針對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的土地增值稅強(qiáng)化清算如何應(yīng)對(duì)？無(wú)疑是廣大開(kāi)發(fā)商面臨的無(wú)法回避的一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！

本課程以土地增值稅清算為專(zhuān)題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價(jià)各部分的構(gòu)成、扣除項(xiàng)目金額計(jì)算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現(xiàn)有的稅收政策進(jìn)行土地增值稅及其他稅種（營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等）的稅收規(guī)劃……如何從一步領(lǐng)先發(fā)展到步步領(lǐng)先？又如何傲立于嚴(yán)峻環(huán)境而不敗，本專(zhuān)題將為您揭開(kāi)神秘的面紗并帶給您巨大的稅收收益。

第一部分：土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀   

1、國(guó)五條出臺(tái)的背景、調(diào)控著力點(diǎn)、主要省市后續(xù)政策及效果如何分析

2、“十年九調(diào)、年年中央空調(diào)”之高房?jī)r(jià)奧秘揭秘

3、土地增值稅的納稅人和征稅對(duì)象是誰(shuí)？小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪需要征收土地增值稅嗎？

4、土地增值稅的清算對(duì)象、清算條件和范圍有哪些？達(dá)到什么樣條件的開(kāi)發(fā)商需要做土地增值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？

5、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級(jí)？土地增值稅的計(jì)算原理與計(jì)算方法有哪些？

6、土地增值稅收入確認(rèn)問(wèn)題

（1）應(yīng)稅收入如何確認(rèn)

◇ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？

◇ 銷(xiāo)售面積發(fā)生差錯(cuò)存在補(bǔ)退款如何處理？

◇ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅？

◇ 代收代付的水電增容費(fèi)、有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？

◇ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷(xiāo)售？該如何處理？

◇ 地下車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其收入是否�?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

◇ 將不能銷(xiāo)售的公共配套設(shè)施對(duì)外銷(xiāo)售了又該如何處理？

◇ 將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？

◇ 企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？ ◇ 各類(lèi)拆遷補(bǔ)償、拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算？

◇ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

（2）不征稅收入如何確認(rèn)

◇ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)是否需要繳納土地增值稅？

◇ 將土地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？

◇ 單位或個(gè)人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？

◇ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？

◇ 房地產(chǎn)評(píng)估增值是否需要繳納土地增值稅？

◇ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

（3）免稅收入如何確定

◇ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅  

◇ 國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

◇ 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

◇ 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

◇ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅

◇ 合作建房的征免稅

◇ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

7、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問(wèn)題

（1）準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則有哪些？已實(shí)際發(fā)生的成本支出是否都

可以作為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)？

（2）取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？以地補(bǔ)路方式取得的土地成本如何確定？購(gòu)買(mǎi)爛尾樓的成本能否加計(jì)扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認(rèn)？

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均造價(jià)如何？      

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何確認(rèn)？向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實(shí)扣除？全部使用自有資金開(kāi)發(fā)沒(méi)有發(fā)生利息支出的樓盤(pán)怎么辦？

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？清算后剩余樓盤(pán)再銷(xiāo)售時(shí)繳納的稅金

能否扣除？

（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除如何確認(rèn)？

（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額？

第二部分：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

1、臨界點(diǎn)法：普通住宅的售價(jià)是否越高越好？

2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移法：如何適當(dāng)?shù)匕压芾碣M(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等支出資本化以擴(kuò)大成本？

3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷(xiāo)售哪種方式更節(jié)稅？

4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節(jié)約巨額的稅費(fèi)支出？

5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節(jié)約巨額的稅費(fèi)支出？

6、代收費(fèi)用法：燃?xì)赓M(fèi)、水電增容費(fèi)等代收的款項(xiàng)如何操作才是合適的？

7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法：名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓是否涉及土地增值稅？

國(guó)稅函【2000】687號(hào)文件是否有效且普遍適用？

第三部分：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。